Come funziona la restituzione del fondo cassa condominiale

Parlando di condominio sappiamo che vigono delle norme che regolano la vita all’interno dell’edificio e permettono la gestione di tutte le aree e le attività comuni; in queste circostanze l’amministratore di condominio è la figura che garantisce la corretta applicazione di tutte le norme. 

Tra una moltitudine di regolamenti da tenere in considerazione c’è un aspetto abbastanza complesso che riguarda la costituzione e la restituzione del fondo cassa condominiale.

Prima di addentrarci in questo particolare argomento è necessario comprendere le ragioni per cui potrebbe essere utile utilizzare il fondo cassa in un condominio.

Si tratta di un fondo creato affinché l’amministratore abbia sempre a disposizione del denaro per  pagare eventuali spese straordinarie, ma anche ordinarie; su questo particolare fondo inoltre, l’amministratore ha specifici obblighi, uno fra questi è la rendicontazione annuale, cioè il bilancio del condominio da cui si evince, tra le altre, anche la voce del fondo cassa condominiale. 

Una volta compreso cosa sia questo fondo cassa speciale, è importante capire come esso viene gestito dall’amministratore nelle diverse situazioni. Ad esempio nell’eventualità che un condòmino intenda vendere il proprio appartamento è lecito domandarsi che fine faccia quella somma accantonata per lavori e opere.

In questo articolo cercheremo di fare chiarezza su come il codice civile supporta il proprietario, l’acquirente e l’amministratore, definendo esattamente obblighi e regole da seguire sulla restituzione del fondo condominiale.

La creazione del fondo cassa condominiale

Il fondo cassa di un condominio non è di un solo tipo, infatti esistono diverse tipologie a seconda delle necessità che si devono affrontare in assemblea condominiale, ad esempio:

• un fondo per assicurare le somme per opere straordinarie e ordinarie, ovvero tutti quegli interventi che l’assemblea di condominio non può deliberare a causa di un’urgenza. Per queste fattispecie la Cassazione ha stabilito che, al fine di costituire il fondo, è necessario il voto favorevole di tutta l’assemblea, rappresentante la metà del valore dell’edificio.

• Il fondo per risanare i debiti dei condòmini morosi, la cui approvazione può essere data solo all’unanimità.

• Il fondo per la manutenzione straordinaria per cui è necessario che l’assemblea, così come avviene per i lavori di ristrutturazione e la scelta dei fornitori, deliberi anche il fondo speciale del condominio in relazione all’importo preventivato per tali opere.

Come gestire il fondo cassa se si vende l’immobile

Come abbiamo già anticipato, una volta definita l’approvazione del fondo in assemblea di condominio, è bene capire come comportarsi nei casi in cui ci siano modifiche allo status quo o richieste specifiche da parte dei condòmini. Per esempio, riprendo il caso già citato di ipotetica compravendita di un appartamento del condominio in cui insiste il fondo cassa. Bisogna ricordare che la Cassazione ha sancito che il fondo cassa condominiale è un credito che segue l’immobile, quindi viene ceduto assieme all’immobile in caso di vendita, anche se non vi è menzione della cifra in questione nell’atto di acquisto.

Questa conclusione vale per qualsiasi tipo di fondo condominiale:

• fondo ordinario per le spese di manutenzione;
• fondo straordinario per i lavori di ristrutturazione;
• fondo morosi, per i condòmini inadempienti.

La ratio che è alla base della decisione della Cassazione di trattenere il  fondo cassa condominiale risiede nel fatto che quel fondo è strumentale al bene e al suo utilizzo, non è quindi legato al proprietario. Quest’ultimo con la vendita dell’immobile perde qualsiasi diritto, consegnando dopo il rogito, il fondo all’acquirente.

Ciò vuol dire che la somma in questione è come se fosse di proprietà del condominio; pertanto solo l’organo decisionale per eccellenza, ovvero l’assemblea, ne è il vero e legittimo proprietario.

Tuttavia il Codice Civile lascia ampi margini di manovra rispetto alla possibilità di organizzare autonomamente delle scritture private sull’immobile tra venditore e acquirente, cosicché il venditore inserisca la somma del fondo all’interno della stipula dell’atto.

Avere ben chiaro il sistema di gestione di questo cassa è fondamentale per una serena e pacifica convivenza tra condomini, ma anche per regolare i rapporti tra acquirente e venditore in talune circostanze. 

Alla luce di una struttura normativa così articolata è facile capire quanto sia importante la figura dell’amministratore di condominio, sia in qualità di mediatore che di garante in merito alla chiarezza delle procedure che regolano la vita condominiale.