Come tutelarsi dall’amministratore di condominio

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Nella complessa rete di responsabilità e interessi che caratterizzano la vita condominiale, la figura dell’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale. Gli abitanti di un condominio, investendo fiducia e risorse nella scelta di un amministratore, si aspettano una gestione efficiente e una gestione diligente delle finanze comuni. 

Tuttavia, la realtà ci mostra che anche una selezione oculata non è sempre sufficiente per garantire la competenza e l’affidabilità dell’amministratore. 

In troppi casi, infatti, un amministratore che sembrava idoneo si rivela tutt’altro che una persona onesta e qualificata per il ruolo. 

In questo articolo, esploreremo strategie e misure per difendersi efficacemente da un amministratore di condominio che non soddisfa le aspettative, affrontando le sfide e le opportunità che tale situazione comporta.

L’amministratore di condominio disonesto e/o incapace

La responsabilità principale di un amministratore efficiente è quella di garantire che il condominio funzioni senza intoppi, che vengano raccolte le spese comuni, che i fondi siano gestiti correttamente e che siano presi tutti i provvedimenti necessari per il mantenimento dell’edificio. 

Tuttavia, non sempre gli amministratori di condominio adempiono in modo adeguato a questi compiti, e possono emergere due tipi principali di problemi: l’amministratore disonesto e l’amministratore incapace.

L’amministratore disonesto

Un amministratore di condominio disonesto è colui che agisce in modo fraudolento per il proprio beneficio a scapito del condominio e dei suoi membri. 

Questo comportamento può includere:

• Appropriazione indebita di fondi: l’amministratore disonesto può intascare denaro destinato alle spese comuni o ai lavori di manutenzione dell’edificio.
• Favoreggiamento di contratti fraudolenti: possono essere stipulati contratti con fornitori o servizi a prezzi gonfiati, dietro cui potrebbe esserci un accordo segreto tra l’amministratore e il fornitore.
• Mancanza di trasparenza: l’amministratore disonesto può nascondere informazioni finanziarie cruciali ai condomini o ostacolare l’accesso a documenti importanti.

L’amministratore incapace

L’amministratore incapace, invece, è colui che, sebbene non agisca in modo fraudolento, dimostra una carenza di competenze o una negligenza nell’esecuzione dei suoi doveri. 

Questo comportamento può includere:

• Mancanza di organizzazione: l’amministratore può dimenticare scadenze importanti, causando ritardi nei pagamenti, che possono portare a sanzioni e more, o nei lavori di manutenzione.
• Scarso controllo delle spese: potrebbe non essere in grado di negoziare contratti vantaggiosi o di ridurre le spese del condominio in modo efficace.
• Comunicazione inefficace: l’amministratore incapace potrebbe non essere in grado di gestire le dispute tra i condomini o di comunicare in modo chiaro e tempestivo con gli stessi.

Le tattiche più comuni

In un primo momento, l’amministratore di condominio può sforzarsi di sembrare quella figura di cui tutti, finalmente, necessitavano. 

Tuttavia, se a qualche membro dell’edificio sorgono potenziali dubbi in merito alla sua trasparenza di gestione, potrebbe essere il caso di approfondire la questione.

L’amministratore di condominio disonesto, a differenza di quello incapace, può mettere in atto alcune tattiche per dissuadere i membri dell’edificio e, al contempo, farsi gli affari propri.

Costruzione di consenso selettivo

L’amministratore disonesto cerca di guadagnare il favore dei condomini più accomodanti o dei portieri, nel tentativo di contrastare qualsiasi dissenso tra gli altri membri del condominio. 

La creazione di una fazione leale è uno dei suoi strumenti principali.

Mancata risposta alle comunicazioni

Per evitare di affrontare le richieste di sostituzione, l’amministratore disonesto spesso ignora deliberatamente telefonate ed email da parte dei condomini o dei membri del consiglio condominiale che cercano di mettersi in contatto con lui.

Occultamento della documentazione

L’amministratore disonesto può nascondere la documentazione condominiale e rifiutare l’accesso ai documenti chiave, rendendo difficile per i condomini verificare le spese e le decisioni prese.

Prolungamento delle assemblee

Durante le assemblee di condominio, l’amministratore disonesto tende a ritardare le discussioni, allungando i tempi quanto più possibile per ritardare il processo decisionale e mantenere il controllo.

Omissione dell’ordine del giorno

L’amministratore disonesto evita deliberatamente di inserire nell’ordine del giorno delle assemblee la discussione sulla nomina e la revoca dell’amministratore, cercando così di evitare il confronto diretto sulla sua permanenza.

Promozione di lavori straordinari

L’amministratore disonesto cerca di far approvare lavori straordinari nel condominio, spesso senza il consenso dell’assemblea, al fine di ottenere commissioni aggiuntive o favorire fornitori con cui ha legami personali.

Scelta di fornitori compromessi

L’amministratore disonesto può approvare fornitori che potrebbero non essere economicamente o professionalmente vantaggiosi per il condominio, ma che servono i suoi interessi personali o finanziari.

Quali sono i rischi in cui incorrono i condomini?

Quando l’amministratore si rivela disonesto o incapace, i condomini sono esposti a una serie di rischi significativi che possono influenzare negativamente la loro qualità di vita e il valore del loro investimento immobiliare. 

Di seguito, analizziamo i principali rischi che i condomini si trovano a dover affrontare in queste circostanze.

Perdita di fondi comuni

Un amministratore disonesto potrebbe sottrarre fondi condominiali per sé stesso. 

Quest’azione può portare a un grave squilibrio finanziario nel condominio, compromettendo la capacità di coprire le spese comuni come manutenzione, riparazioni, pulizia e altro ancora. 

La mancanza di fondi può mettere in pericolo la sicurezza e il comfort degli abitanti e può richiedere un aumento delle spese condominiali per coprire il deficit.

Contratti fraudolenti

L’amministratore disonesto potrebbe stipulare contratti con fornitori o servizi a prezzi gonfiati o con prestazioni di bassa qualità. Questi contratti danneggiano il condominio in due modi: innanzitutto, comportano spese eccessive che riducono i fondi disponibili; inoltre, il lavoro di bassa qualità può comportare ulteriori costi di riparazione e sostituzione a carico dei condomini.

Mancanza di manutenzione adeguata

Un amministratore incapace potrebbe trascurare la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio. Questo può portare al deterioramento della struttura e degli impianti, con conseguente svalutazione dell’immobile e possibili problemi di sicurezza per gli abitanti.

Problemi legali e responsabilità

In caso di comportamento disonesto o incompetente da parte dell’amministratore, il condominio può affrontare potenziali azioni legali da parte dei condomini danneggiati. Queste azioni possono comportare costi legali elevati e ulteriori cambiamenti per tutti i condomini.

Perdita di fiducia e stress emotivo

L’incapacità o la disonestà dell’amministratore possono causare una perdita significativa di fiducia tra i condomini e un aumento dello stress emotivo dovuto alla preoccupazione per il futuro e al disagio causato da problemi di gestione.

Le 6 regole della tutela 

Per proteggersi da amministratori incapaci e/o disonesti, i condomini possono seguire alcune regole di tutela che comprendono dei principi fondamentali.

Vediamoli nel dettaglio.

1. Trasparenza finanziaria:

Richiedere un rendiconto finanziario regolare e completo che dettagli le spese, i pagamenti effettuati e il saldo dei fondi condominiali. Verificare che ogni spesa sostenuta sia documentata da ricevute. Controllare che le stesse fatture non vengano inserite in bilanci condominiali passati. Assicurarsi che tutti i condomini abbiano accesso a questa documentazione.

2. Apertura di un conto corrente intestato al condominio:

Una nuova riforma ha reso obbligatoria l’apertura di un conto corrente intestato al condominio, per differenziare il patrimonio di quest’ultimo dal singolo amministratore. Per questa ragione, è opportuno pretenderne l’apertura.

3. Revisione dei contratti e delle spese:

Esaminare attentamente tutti i contratti e le spese effettuate dall’amministratore. Se qualcosa sembra eccessivo o sospetto, sollevare immediatamente il problema per un’ulteriore indagine.

4. Monitoraggio dei lavori di manutenzione:

Assicurarsi che i lavori di manutenzione e riparazione siano eseguiti correttamente e che siano rispettati i preventivi approvati. Richiedere prove della qualità del lavoro svolto.

5. Partecipazione di persona alle assemblee condominiali:

Si rende necessario partecipare attivamente alle assemblee condominiali senza delegare terzi al fine di conoscere personalmente le questioni sollevate durante questi incontri.

6. Valutazione periodica dell’amministratore:

Rivedere periodicamente il desiderio di mantenere l’attuale amministratore o cercarne uno nuovo. Non esitare a sostituire l’amministratore, se emergono dubbi sulla sua competenza o integrità.

Ulteriori misure preventive

Ai fini di una maggiore tutela e sicurezza dell’intero condominio, quando si è in procinto di scegliere il nuovo amministratore, è possibile attuare delle misure preventive che includono:

• Selezione accurata: scegliere attentamente l’amministratore, verificando le sue referenze e le sue competenze.
• Stipula di un contratto: stipulare un contratto che stabilisca chiaramente i doveri e le responsabilità dell’amministratore e le conseguenze in caso di inadempienza.
• Comunicazione: mantenere canali di comunicazione aperti con l’amministratore e affrontare tempestivamente i problemi emergenti.

Nonostante ciò, qualora l’amministratore di condominio dovesse dimostrare di essere disonesto o incapace, i condomini hanno tutto il diritto, nonché il dovere, di votare per la sua rimozione e cambiare amministratore.

Quando si tratta di tutelarsi dall’amministratore di condominio, la tranquillità è un valore fondamentale, dal quale non si può prescindere.