Installazione di un ascensore in condominio 

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L’installazione di un ascensore in condominio rappresenta un intervento complesso e multidimensionale, classificabile tra le spese straordinarie. 

Tale processo implica un’attenta valutazione di diversi fattori, che spaziano dalle questioni legali e normative, agli aspetti tecnici e strutturali, fino alla pianificazione finanziaria e alla ripartizione dei costi.

Le motivazioni che spingono alla richiesta di tale installazione sono diverse, includendo la necessità di facilitare la mobilità per disabili o persone anziane, il desiderio di incrementare il valore degli immobili, o la volontà di eliminare le scomodità causate dall’assenza di un ascensore. 

Questo processo richiede quindi una pianificazione meticolosa e una profonda comprensione delle norme vigenti, al fine di assicurare che l’installazione proceda nel pieno rispetto dei diritti e dei doveri di tutti i condomini coinvolti.

La legge n. 13 del 1989 pone le basi per il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati, evidenziando l’importanza dell’accessibilità per tutti. 

Una recente ordinanza della Cassazione (n. 10850 dell’8 giugno 2020) ha ulteriormente chiarito che un ascensore installato da alcuni condomini non entra automaticamente nella proprietà comune, ma appartiene a chi ne ha sostenuto le spese, fino a quando non si decida collettivamente di condividerne i costi.

Vediamo quindi, più nel dettaglio, quali sono gli step da compiere e quali sono le condizioni per poter installare un ascensore in condominio.

Maggioranza dell’assemblea condominiale

Il primo passo prevede la convocazione dell’assemblea condominiale, per discutere la proposta di installazione dell’ascensore. 

Per approvare il progetto, è necessaria una maggioranza qualificata. 

Se l’installazione è volta a eliminare barriere architettoniche, è sufficiente la maggioranza dei voti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio.

Parametri edilizi

Per poter procedere coi lavori, una volta raggiunto un accordo tra i condomini, bisogna considerare i parametri edilizi. La normativa vigente prevede dimensioni minime per le scale esistenti (almeno 1.20 m), al fine di garantire l’installazione dell’ascensore in sicurezza. Quando le misure non sono sufficienti, per adeguare gli spazi si opta per il “taglio” delle scale, ossia la modifica strutturale delle stesse, che deve essere valutata attentamente per non compromettere la stabilità dell’edificio.
Come per qualsiasi tipo di modifica strutturale, anche in questo caso è necessaria la supervisione di un tecnico esperto.

Ripartizione delle spese e agevolazioni fiscali

Per avere la certezza che ogni cosa sia fatta secondo legge e criterio, bisogna sapere a priori in che modo dividere le spese.
Le spese per l’installazione dell’ascensore sono in genere ripartite tra tutti i condomini, proporzionalmente al valore millesimale di ciascuna unità immobiliare, a meno che l’installazione non avvenga per iniziativa di un singolo o pochi condomini.

A proposito di costi, è opportuno ricordare che la legge di Bilancio 2022 ha introdotto agevolazioni fiscali per gli interventi di eliminazione delle barriere architettoniche, prevedendo una detrazione d’imposta del 75% delle spese sostenute, da ripartire in cinque quote annuali, su un importo massimo variabile in base al tipo di edificio.
Un’altra agevolazione fiscale rientra nell’ambito del Bonus Ristrutturazioni e prevede detrazioni IRPEF/IRES del 50% per i lavori di ristrutturazione, nei quali rientra l’installazione di un ascensore. 

(Vedi anche Spese condominiali detraibili dalle tasse e Detrazione delle spese condominiali: quali sono i lavori che si possono detrarre?).

Installazione di un ascensore esterno

Installare un ascensore esterno in un edificio condominiale può essere una valida alternativa! Si tratta infatti di una soluzione innovativa e sempre più diffusa, soprattutto in contesti in cui l’integrazione di un ascensore all’interno della struttura esistente risulta complessa o impraticabile. 

Questa opzione offre numerosi vantaggi, ma richiede anche un’attenta valutazione di vari fattori tecnici, estetici e normativi.

L’installazione esterna implica una serie di vantaggi:

• riduce i disagi per i residenti durante i lavori, evitando di intaccare gli spazi comuni interni;
• in edifici con particolari vincoli architettonici o storici, permette di migliorare l’accessibilità senza alterare l’interno;
• offre maggiore libertà nella scelta della posizione, potendo adattarsi meglio alle specificità dell’edificio e alle esigenze dei condomini.

Naturalmente, prima di procedere con l’installazione, bisogna assicurarsi che il design si armonizzi con l’estetica dell’edificio, prestando attenzione ai materiali, ai colori e alla forma della struttura.

L’ascensore dovrebbe infatti migliorare, e non peggiorare, l’aspetto esterno dell’edificio. In molti casi, ciò richiede un progetto personalizzato e possibilmente il coinvolgimento di un architetto.

Infine, oltre a garantire un facile accesso a tutti, la struttura esterna deve rispettare rigorosi standard di sicurezza, inclusa la resistenza alle condizioni atmosferiche e un adeguato sistema di illuminazione.

La realizzazione di un ascensore esterno deve rispettare la normativa nazionale e locale relativa all’edilizia, alla sicurezza e all’accessibilità. 

Le norme tecniche per le costruzioni (NTC), le normative regionali e i regolamenti comunali definiscono i criteri specifici, come le distanze minime dai confini, l’altezza massima e gli standard di sicurezza.

Rifiuto per l’installazione dell’ascensore

Quando i condomini si oppongono all’installazione dell’ascensore, ciò può avvenire per diversi motivi. Tra essi: il timore di un impatto negativo sulla stabilità o sulla sicurezza dell’edificio, la preoccupazione di eventuali alterazioni al decoro architettonico, la paura che l’intervento possa limitare l’uso o il godimento di parti comuni da parte dei condomini, oppure il timore di dover spendere ingenti somme di denaro. 

Tuttavia, la legge prevede dei bilanciamenti tra le esigenze di innovazione e miglioramento della proprietà comune e la tutela dei diritti dei singoli condomini.

1. Se, nonostante l’opposizione di alcuni condomini, l’assemblea condominiale approva l’installazione dell’ascensore seguendo le maggioranze previste dal Codice Civile (art. 1136 per le innovazioni che migliorano l’utilizzo o la sicurezza delle parti comuni), il progetto può procedere. In questo caso, la decisione assembleare deve rispettare la legge e non deve causare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio, alterarne il decoro architettonico o rendere inservibili parti comuni dell’edificio.
   Tuttavia, se l’opposizione è motivata da valide preoccupazioni legalmente riconosciute, i condomini oppositori possono ricorrere alle vie legali per contestare la decisione, presentando ricorso presso l’Autorità Giudiziaria. Se il giudice accoglie le loro ragioni, può annullare la decisione assembleare.
2. Se l’opposizione di uno o più condomini riesce a far valere la propria decisione, ciò significa che le loro obiezioni sono state ritenute sufficientemente valide o che non è stata raggiunta la maggioranza necessaria per l’approvazione del progetto durante l’assemblea. In tale situazione, l’installazione dell’ascensore non può procedere come previsto. I condomini favorevoli all’installazione dovranno valutare alternative o cercare di raggiungere un nuovo accordo che possa soddisfare anche chi si è opposto, eventualmente modificando il progetto per risolvere le questioni sollevate.

Permessi, pratiche e procedure

Come abbiamo visto, la procedura per l’installazione di un ascensore in condominio inizia con l’approvazione del progetto in assemblea condominiale, in cui è richiesta una maggioranza qualificata. 

Successivamente, è fondamentale affidarsi a professionisti, quali architetti o ingegneri, per la redazione del progetto tecnico, che deve essere poi sottoposto all’ente locale competente per l’ottenimento delle necessarie autorizzazioni.

Vista la complessità e l’importanza del lavoro, è ovvio che l’installazione di un ascensore richiede una serie di permessi e autorizzazioni da parte delle autorità locali. Generalmente, è necessario presentare una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) o un permesso di costruire, a seconda dell’entità dei lavori e delle specifiche normative locali.

Nell’ambito di questo processo imprescindibile, l’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nel coordinare tutte le tappe burocratiche, avvalendosi della collaborazione di esperti nel campo. 

È responsabilità dell’amministratore infatti ottenere l’approvazione dei condomini, indire l’assemblea per la deliberazione, assicurare la raccolta delle quote finanziarie necessarie per dare inizio ai lavori e, infine, gestire con attenzione e precisione l’intero procedimento di ottenimento delle autorizzazioni presso le autorità competenti.

Leggi anche Installazione di un ascensore da parte di un solo condomino: quando è possibile?