Lavori sulle parti comuni: quando un solo condomino può sostenere le spese e usufruire delle detrazioni fiscali

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Se vivi in condominio, sai bene quanto sia importante la manutenzione delle parti comuni. Tetto, facciate, scale, impianti: tutti elementi condivisi, che necessitano di interventi periodici. 

Ma cosa succede quando è un solo condomino a voler eseguire i lavori, magari perché più interessato o perché il condominio non prende una decisione in tempi utili? 

È possibile che un singolo proprietario sostenga le spese per un intervento su una parte comune? E, se lo fa, può usufruire di detrazioni fiscali?

Le risposte a queste domande dipendono da diversi fattori: la tipologia di intervento, la sua urgenza, la destinazione d’uso della parte comune e, naturalmente, la normativa vigente. Vediamo nel dettaglio come funziona.

Interventi sulle parti comuni: quando sono possibili e chi paga

Il Codice Civile (art. 1117) stabilisce che le parti comuni di un condominio comprendono le strutture fondamentali dell’edificio, come il tetto, le facciate, le scale, gli impianti centralizzati e gli spazi condivisi. 

La regola generale prevede che le decisioni sui lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria vengano prese dall’assemblea condominiale, che stabilisce anche la ripartizione delle spese tra tutti i proprietari, in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, ci sono casi in cui un singolo condomino può decidere di eseguire interventi sulle parti comuni a proprie spese. Questo accade, per esempio, quando:

• l’intervento serve a migliorare o potenziare l’uso di una parte comune (un esempio classico è l’installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto condominiale: se solo un condomino è interessato, può chiedere di installarli a sue spese, a patto che non ne limiti l’uso agli altri);
• la parte comune è utilizzata prevalentemente o esclusivamente da un solo condomino (è il caso delle terrazze a uso esclusivo: la struttura è condominiale, ma chi la usa in via esclusiva potrebbe dover sostenere parte dei costi per la manutenzione);
• vi è un’urgenza di intervento e il condominio non delibera in tempo utile (se un danno strutturale minaccia la sicurezza dell’edificio, un condomino può anticipare i costi della riparazione e poi chiedere il rimborso agli altri, a patto di dimostrare l’urgenza dell’intervento).

Ma come vengono ripartite le spese in questi casi?

Ripartizione delle spese condominiali: regole generali e deroghe

Nell’art. 1123 del Codice Civile è stabilito che le spese per la manutenzione delle parti comuni vanno ripartite tra tutti i condomini, in proporzione ai millesimi di proprietà, salvo diversa disposizione del regolamento condominiale o decisione assembleare.

In particolare:

• le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria delle parti comuni spettano a tutti i condomini, in base ai millesimi;
• se una parte comune è destinata all’uso esclusivo di un solo condomino, questi deve contribuire in misura maggiore alle spese di manutenzione (è il caso delle terrazze a uso esclusivo: l’art. 1126 C.C. stabilisce che un terzo della spesa spetta al proprietario dell’unità che ha l’uso esclusivo, mentre il resto è a carico del condominio);
• se un condomino anticipa le spese per lavori necessari e urgenti, può chiederne il rimborso al condominio, ma deve dimostrare l’urgenza e l’impossibilità di attendere una delibera assembleare.

Quando un condomino vuole eseguire lavori su una parte comune, è sempre consigliabile chiedere preventivamente l’approvazione dell’assemblea condominiale. In alcuni casi, se gli altri condomini non sono d’accordo o non vogliono contribuire alle spese, può decidere di procedere autonomamente e finanziarli da solo.

Quando un solo condomino può pagare per tutti

Ci sono alcune situazioni specifiche in cui un singolo condomino può decidere di sostenere interamente le spese di un intervento sulle parti comuni.

1. Migliorie facoltative
   Se un condomino desidera realizzare un’opera di miglioramento (per esempio, un isolamento termico più efficiente della facciata), gli altri non sono obbligati a contribuire. Tuttavia, se l’intervento porta benefici anche agli altri, potrebbero accettare di partecipare alle spese.
2. Interventi urgenti
   Quando vi è una situazione di pericolo immediato (per esempio, il distacco di intonaco dalla facciata con rischio per i passanti), e l’assemblea non prende provvedimenti in tempo utile, un condomino può anticipare le spese per la messa in sicurezza. In questi casi, il rimborso da parte del condominio è previsto solo se l’urgenza è documentata.
3. Detrazioni fiscali
   Un caso molto frequente riguarda le agevolazioni fiscali, come il Bonus Ristrutturazioni. Se l’assemblea condominiale non vuole aderire a un’iniziativa di riqualificazione energetica o sismica, un solo condomino può comunque decidere di sostenere i costi per la propria parte.

Agevolazioni fiscali per il singolo condomino

La Legge di Bilancio 2025 ha introdotto significative modifiche alle agevolazioni fiscali per gli interventi edilizi, con una progressiva riduzione delle aliquote di detrazione nei prossimi anni.

Bonus Ristrutturazione

• Abitazione principale:
  • 2025: detrazione del 50% sulle spese sostenute, con un tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare.
  • 2026 e 2027: detrazione ridotta al 36%, mantenendo il limite di 96.000 euro.
  • Dal 2028 al 2033: detrazione al 30% con un tetto di spesa di 48.000 euro. 
• Seconda casa:
  • 2025: detrazione del 36% sulle spese, con un massimo di 96.000 euro.
  • 2026 e 2027: aliquota al 30%, stesso tetto di spesa.
  • Dal 2028 al 2033: detrazione al 30% con un limite di 48.000 euro. 

Interventi sulle parti comuni condominiali

Per i lavori effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali, le nuove aliquote sono le seguenti:

• 2025: detrazione del 36% sulle spese sostenute.
• 2026 e 2027: aliquota ridotta al 30%.
• Dal 2028 al 2033: detrazione al 30% con un tetto di spesa di 48.000 euro per unità immobiliare. 

Le spese sono ripartite tra i condòmini in base ai millesimi di proprietà, e ciascuno può beneficiare della detrazione, in proporzione alla propria quota.

Ecobonus e Sismabonus

Anche le detrazioni per interventi di efficientamento energetico (Ecobonus) e di miglioramento sismico (Sismabonus) hanno subito alcune variazioni per l’anno 2025:

• Abitazione principale:
  • 2025: detrazione del 50%.
  • 2026 e 2027: aliquota al 36%.
  • Dal 2028 al 2033: detrazione al 30% con un tetto di spesa di 48.000 euro. 
• Altri immobili:
  • 2025: detrazione del 36%.
  • 2026 e 2027: aliquota al 30%.
  • Dal 2028 al 2033: detrazione al 30% con un limite di 48.000 euro. 

Considerazioni per i Condòmini

Alla luce di queste modifiche, chi paga di tasca propria per un intervento su una parte comune può accedere alle detrazioni fiscali, ma deve seguire precise regole.

Pertanto, è consigliabile pianificare con attenzione gli interventi edilizi:

• tempistica: programmare i lavori entro il 2025 permette di usufruire delle aliquote di detrazione più elevate;
• priorità: valutare quali interventi siano più urgenti o offrano un miglior rapporto costo-beneficio;
• assemblea condominiale: discutere e deliberare tempestivamente sugli interventi comuni per massimizzare i benefici fiscali.

Un’adeguata pianificazione e una collaborazione efficace tra i condòmini possono contribuire a ottimizzare le risorse e sfruttare al meglio le agevolazioni fiscali disponibili.

Il caso del condominio minimo

Un caso particolare è quello dei condomini minimi, ovvero edifici con meno di otto unità abitative. Qui non è obbligatorio un amministratore né un codice fiscale condominiale, e i singoli condòmini possono gestire le spese in autonomia.

L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nei condomini minimi:

• le fatture possono essere intestate ai singoli condòmini;
• se un condomino paga per tutti, la spesa può essere detratta da ciascuno in base alla propria quota millesimale, purché la fattura riporti i nominativi e le quote di spettanza.

È quindi fondamentale integrare correttamente la documentazione per evitare problemi con il Fisco.

Cessione del credito e sconto in fattura

Oltre alla detrazione diretta, il condomino che sostiene le spese può optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura. 

Questo significa che il beneficiario della detrazione può cedere il credito corrispondente alla detrazione a terzi, come istituti di credito o l’impresa che esegue i lavori, ottenendo un immediato beneficio finanziario.

Ad esempio, se un condomino finanzia lavori di efficientamento energetico sulle parti comuni per un importo di 50.000 euro, anziché detrarre l’importo in dieci anni, può cedere il credito all’impresa esecutrice, ottenendo uno sconto immediato sul corrispettivo dovuto.

L’amministratore di condominio svolge un ruolo cruciale nella gestione di questi interventi. 

Egli è infatti responsabile di:

• convocare l’assemblea per deliberare sui lavori proposti;
• verificare la conformità dei lavori alle normative vigenti;
• gestire la documentazione fiscale necessaria per le detrazioni;
• assicurare una corretta ripartizione delle spese, anche quando queste sono sostenute da un solo condomino.

In assenza di un amministratore, come nei condomini minimi, i condòmini devono collaborare strettamente per garantire che tutte le procedure siano seguite correttamente, al fine di beneficiare delle agevolazioni fiscali disponibili.

Ormai è chiaro, quindi, che la possibilità per un singolo condomino di finanziare lavori sulle parti comuni offre flessibilità nella gestione condominiale, soprattutto quando si tratta di interventi urgenti o migliorativi. 

Tuttavia, è essenziale seguire scrupolosamente le procedure legali e fiscali, assicurando una chiara documentazione e, quando necessario, l’approvazione unanime dell’assemblea. 

Solo così si potranno evitare controversie future e garantire il pieno accesso alle detrazioni fiscali previste dalla legge.

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