Condominio con due ingressi separati: come gestire le spese e i diritti dei condomini

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Negli ultimi anni, la crescente complessità dell’edilizia urbana ha portato alla realizzazione di strutture abitative sempre più articolate. 

Una delle configurazioni architettoniche più diffuse, specialmente nei grandi centri urbani, è quella dei condomini con due ingressi distinti.

Questa soluzione può rispondere a esigenze logistiche, estetiche o distributive, ma introduce anche sfide gestionali rilevanti. 

Le questioni spaziano dalla corretta ripartizione delle spese comuni alla definizione dei diritti e doveri dei condòmini appartenenti ai diversi corpi scala. 

Non è raro, infatti, che emergano dubbi o controversie su chi debba contribuire a determinate spese o possa usufruire di specifici servizi. 

In questi casi, il ruolo dell’amministratore di condominio diventa centrale per garantire trasparenza, equità e rispetto delle normative vigenti.

Cosa significa avere un condominio con ingressi distinti?

Un condominio con ingressi separati è un edificio che, pur condividendo alcune parti comuni (come tetto, fondamenta, impianti principali), si compone di due o più corpi di fabbrica dotati di accessi autonomi. 

Questi accessi sono spesso collegati a scale, ascensori o cortili utilizzati esclusivamente da una parte dei condòmini.

Questa caratteristica può derivare da un progetto originario oppure da una successiva ristrutturazione edilizia. 

In ogni caso, implica la necessità di analizzare con attenzione l’organizzazione interna del condominio, sia dal punto di vista gestionale che giuridico.

Quando si applica il concetto di condominio parziale

Il condominio parziale è una forma giuridica che consente di gestire separatamente alcune parti comuni dell’edificio, quando esse sono di fatto utilizzate solo da una parte dei condòmini. Si tratta di una realtà distinta dal condominio unitario e si applica, ad esempio, quando le scale A e B sono dotate di impianti e servizi separati.

La Corte di Cassazione ha confermato la legittimità di questa forma organizzativa, a patto che siano rispettati tre criteri:

• le parti comuni devono essere chiaramente destinate a un gruppo specifico di condòmini;
• le spese devono essere distinguibili rispetto a quelle generali;
• la situazione deve essere formalizzata nel regolamento condominiale o in una delibera assembleare.

Questo modello consente di evitare ingiustizie economiche e ottimizzare la gestione amministrativa, ma richiede aggiornamenti costanti e una documentazione ben strutturata.

Ripartizione delle spese tra condomini con ingressi separati

La ripartizione delle spese è uno dei nodi più delicati in presenza di ingressi distinti.

Quando scale, ascensori o cortili sono utilizzati solo da alcuni condòmini, il principio dell’utilità (art. 1123 c.c., comma 2) impone che le spese siano sostenute esclusivamente da chi trae vantaggio dal bene o servizio.

L’applicazione corretta di questo principio richiede un’analisi tecnica dell’edificio, per stabilire chiaramente quali elementi siano condivisi e quali no. 

Se, ad esempio, la scala B ha un ascensore esclusivo, i relativi costi saranno a carico solo dei suoi utenti.

Questa modalità di ripartizione, se ben strutturata, riduce i conflitti e favorisce una gestione più trasparente. Tuttavia, può richiedere la modifica delle tabelle millesimali o l’adozione di specifici criteri deliberati in assemblea.

La facciata con due ingressi separati è parte comune? Esistono casi particolari?

In linea generale, la facciata di un edificio, anche con più ingressi, è considerata parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c. e le relative spese vanno ripartite tra tutti i condòmini. Tuttavia, ci sono alcune eccezioni.

• Facciate architettonicamente indipendenti: se i corpi scala sono completamente autonomi anche nella conformazione esterna, si può applicare il principio dell’utilità, limitando la spesa ai soli utilizzatori.
• Titolo contrario: un atto costitutivo o un regolamento contrattuale può derogare alla regola generale, assegnando la facciata a un gruppo specifico.
• Interventi parziali: in caso di lavori che interessano solo una porzione della facciata (es. portone, pensilina), è legittimo che i costi siano a carico dei condòmini interessati.

In assenza di particolari previsioni, la facciata resta una parte comune. 

Per derogare è opportuno procedere con una valutazione tecnica e una delibera dell’assemblea.

Diritti e doveri dei condomini con accesso indipendente

I condòmini con accessi separati conservano tutti i diritti e doveri previsti dal regolamento condominiale, a meno che non siano esonerati da specifiche spese secondo il principio dell’utilità. Partecipano alle assemblee, hanno diritto alla documentazione e devono contribuire alle spese comuni generali.

Per evitare contestazioni, è fondamentale che la distinzione dei beni e delle spese sia ben documentata e coerente con le tabelle millesimali.

Separazione delle scale e gestione autonoma degli ingressi

In molte situazioni, è funzionale permettere ai diversi gruppi scala di gestire autonomamente alcune attività quotidiane, come la pulizia delle scale, la sostituzione di lampade o piccole manutenzioni. È possibile nominare un rappresentante interno per ciascun corpo scala.

L’amministratore di condominio, tuttavia, deve mantenere una visione complessiva della gestione e garantire la coerenza tra le parti, evitando disomogeneità amministrative o conflitti.

Modifica delle tabelle millesimali in caso di ingressi separati

Quando le parti comuni non sono utilizzate da tutti i condòmini, le tabelle millesimali devono essere aggiornate per garantire una ripartizione equa. 

La modifica può avvenire:

• con delibera unanime
• oppure con ricorso al giudice, in caso di iniquità (art. 69 disp. att. c.c.).

È consigliabile rivolgersi a un tecnico specializzato, che possa fornire un rilievo preciso e redigere tabelle coerenti con la nuova organizzazione.

Ruolo dell’assemblea nella gestione di un condominio con due ingressi

L’assemblea rimane l’organo sovrano nella gestione condominiale, anche in presenza di ingressi distinti. 

È suo compito:

• approvare preventivi e consuntivi
• nominare l’amministratore
• deliberare eventuali modifiche al regolamento
• approvare la suddivisione in sotto-condomini e le rispettive gestioni autonome.

Per garantire un equilibrio tra le parti, l’assemblea deve operare con la massima trasparenza e favorire la partecipazione attiva di tutti i condòmini.

Un condominio con due ingressi separati presenta sfide specifiche in termini di spese, diritti e gestione. Per garantire equità e trasparenza, è fondamentale applicare correttamente il principio dell’utilità, valutare l’eventuale adozione del condominio parziale e aggiornare le tabelle millesimali quando necessario.

In questi contesti, affidarsi a un amministratore preparato fa davvero la differenza.

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