Il regolamento condominiale non può vietare di possedere o detenere animali domestici. È la regola fissata dall’ultimo comma dell’articolo 1138 del Codice Civile, introdotto dalla riforma del condominio (Legge 11 dicembre 2012, n. 220, in vigore dal 18 giugno 2013), ed è il punto di partenza di qualsiasi discussione sugli animali in condominio.
Se nel tuo palazzo esiste una clausola che recita “è vietato tenere cani, gatti o altri animali”, quella clausola, secondo la lettura oggi più diffusa, non può essere fatta valere contro di te: chi vive in un appartamento ha il diritto di condividere la casa con il proprio animale, e nessuna maggioranza assembleare può togliergli questa libertà.
Il punto da chiarire subito, però, è dove finisce il diritto e dove comincia la convivenza. La legge tutela il possesso dell’animale, cioè la possibilità di tenerlo in casa, ma non lo rende un’eccezione a tutte le regole del vivere comune.
Il cane che abbaia per ore, il gatto che sporca il pianerottolo, il guinzaglio dimenticato nell’androne sono situazioni concrete in cui il regolamento condominiale torna a contare: non per escludere l’animale, ma per stabilire come deve comportarsi chi lo accudisce.
Ed è proprio qui che nascono quasi tutti i conflitti, e raramente per il cane o il gatto in sé. Le liti tra vicini riguardano il rumore, la pulizia, l’uso dell’ascensore e del giardino, cioè le regole di buon vicinato che il proprietario deve rispettare e che l’altro condomino può pretendere, ma con gli strumenti giusti e non a colpi di biglietti anonimi sul portone. Molti cercano informazioni sulla cosiddetta nuova legge sugli animali in condominio pensando a una novità recente; in realtà il principio è in vigore da più di dieci anni, e a evolvere è stata soprattutto l’interpretazione dei giudici.
Animali in condominio, nuova legge: cosa cambia con l’articolo 1138 del Codice Civile
Cosa stabilisce esattamente la legge sugli animali domestici in condominio?
L’articolo 1138 del Codice Civile, all’ultimo comma, stabilisce che le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. In pratica, nessun regolamento di condominio può impedire a un proprietario o a un inquilino di tenere in casa il proprio cane, gatto o altro animale da compagnia.
Prima della riforma, la situazione era molto diversa. La giurisprudenza riteneva legittimo il divieto nei regolamenti contrattuali, cioè quelli predisposti dal costruttore e accettati da tutti gli acquirenti nell’atto di acquisto, perché ogni proprietario rinunciava volontariamente a quella libertà. I regolamenti approvati a maggioranza dall’assemblea, invece, non potevano limitare i diritti sulle proprietà esclusive. Con la Legge 220/2012, il legislatore ha trasformato una questione di volta in volta discussa in un principio generale.
Il quadro si è poi rafforzato. La Legge 201/2010 ha ratificato la Convenzione europea per la protezione degli animali da compagnia, firmata a Strasburgo nel 1987, e con la legge costituzionale n. 1 del 2022 l’articolo 9 della Costituzione affida alla legge dello Stato il compito di disciplinare i modi e le forme di tutela degli animali. Non sono norme che parlano di condominio, ma spiegano perché i giudici guardano oggi al rapporto tra persona e animale come a un interesse meritevole di protezione.
Il divieto vale anche se il regolamento è contrattuale?
È il punto più discusso in assoluto. Una parte della giurisprudenza sostiene che l’ultimo comma dell’articolo 1138 riguardi soltanto i regolamenti approvati dall’assemblea, e che nei regolamenti contrattuali il divieto resti valido perché frutto di un accordo tra privati. L’orientamento sempre più diffuso va però nella direzione opposta: la norma viene letta come espressione di un principio di ordine pubblico, che prevale anche sulle clausole sottoscritte. Tra le decisioni più recenti, il Tribunale di Cagliari, con la sentenza n. 134 del 28 gennaio 2025, ha ribadito la nullità delle clausole che vietano il possesso di animali domestici.
Resta aperta anche una questione tecnica, cioè se la clausola sia nulla o soltanto diventata inefficace dopo la riforma, ma per chi ha un cane nel proprio appartamento il risultato pratico non cambia: il divieto non può essere fatto valere.
Detto con onestà, sulla carta la partita è a favore del proprietario, ma davanti a un regolamento contrattuale con divieto espresso il condominio potrebbe comunque contestare, e in quel caso conviene farsi assistere da un professionista invece di improvvisare.
Quali animali sono considerati animali domestici?
La legge non fornisce un elenco. Rientrano pacificamente cani e gatti, ma anche i piccoli animali da compagnia come pesci, uccelli, criceti e conigli.
Per gli animali esotici e i cosiddetti NAC (nuovi animali da compagnia) il discorso è più sfumato: contano la specie, le norme sanitarie e ambientali che ne regolano la detenzione, le eventuali tutele internazionali su alcune specie e, in condominio, il fatto che l’animale sia tenuto in modo sicuro, igienico e silenzioso. Per gli animali selvatici o pericolosi valgono invece regole speciali, e la tutela dell’articolo 1138 non si applica allo stesso modo.
Cosa può prevedere un regolamento condominiale sui cani (e cosa no)
Se il regolamento non può vietare la presenza dell’animale, può però disciplinare la convivenza.
In un regolamento in cui si parla di cani in condominio, la linea di confine passa tra la limitazione del diritto, che è nulla, e la disciplina del suo esercizio, che è legittima purché ragionevole e uguale per tutti i condomini.
Le clausole valide: regolare senza vietare
Sono legittime le regole che riguardano il modo in cui l’animale vive negli spazi condivisi: l’uso del guinzaglio nelle parti comuni, l’obbligo di pulire subito eventuali deiezioni, le modalità di accesso al giardino o all’area verde, la richiesta di evitare rumori nelle ore di riposo. Sono, in altre parole, le regole condominiali sugli animali che qualsiasi persona di buon senso accetterebbe, perché tutelano l’igiene, la sicurezza e la tranquillità di tutti senza toccare il diritto di tenere l’animale in casa.
Le clausole nulle: quando una regola è un divieto travestito
Più insidiose sono le clausole che non usano la parola “vietato” ma producono lo stesso effetto. Il divieto di transitare nelle parti comuni con l’animale, per esempio, equivale di fatto a un divieto di uscire di casa con il cane, e quindi a un divieto di tenerlo. Lo stesso vale per limiti generalizzati basati sulla taglia o sulla razza: in Italia non esiste più da anni un elenco di razze considerate pericolose, perché la pericolosità di un cane dipende dal suo comportamento e da come viene gestito, non dal pedigree. Una clausola di questo tipo va valutata caso per caso, ma è quella che più facilmente non regge davanti a un giudice.
Chi può modificare il regolamento e con quale maggioranza
Il regolamento di condominio è obbligatorio quando i condomini sono più di dieci, e quello assembleare si approva e si modifica con la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, come previsto dall’articolo 1136 del Codice Civile.
Il regolamento contrattuale, invece, si cambia soltanto con il consenso di tutti.
Per le violazioni, l’assemblea condominiale può deliberare una sanzione fino a 200 euro, che sale a 800 euro in caso di recidiva (articolo 70 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile), e la somma confluisce nel fondo a disposizione dell’amministratore per le spese ordinarie.
Cani in condominio: le regole per parti comuni, ascensore, scale e giardino
Le parti comuni possono essere utilizzate da ogni condomino secondo l’articolo 1102 del Codice Civile, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne uso. Il cane, come chi lo accompagna, ha quindi lo stesso diritto di passaggio di qualsiasi altro condomino, ma il suo proprietario ha un dovere in più: garantire che la presenza dell’animale non diventi un peso per gli altri. Per una panoramica più ampia sulla gestione degli spazi, dalle aree di sgambamento alle buone pratiche condivise, rimandiamo alla guida sul condominio pet-friendly; qui vediamo come il principio si traduce nei singoli spazi.
• Androne, scale e pianerottoli. Il cane può transitare in androne, scale e pianerottoli come qualsiasi condomino, ma va tenuto a guinzaglio corto. L’ordinanza del Ministero della Salute del 6 agosto 2013, prorogata di anno in anno, prescrive il guinzaglio non più lungo di 1,50 metri nelle aree urbane e nei luoghi aperti al pubblico e impone di avere con sé una museruola, da applicare soltanto in caso di rischio per persone o animali o su richiesta delle autorità. In senso stretto, le parti comuni di un edificio sono spazi privati, ma il parametro è ragionevole anche lì e molti regolamenti lo recepiscono.
• Ascensore. Non può essere negato ai cani, perché per molti condomini è l’unico modo per rientrare in casa con l’animale, e il principio dell’articolo 1102 vale anche per la cabina. Il regolamento può però indicare accorgimenti sensati, come tenere il cane corto e vicino al proprietario. Il resto è buon senso: se la cabina è piccola e sale un vicino che ha paura dei cani, aspettare la corsa successiva costa trenta secondi ed evita molte discussioni.
• Cortile, giardino e aree verdi. È lo spazio in cui il regolamento ha più libertà di intervento. Può distinguere tra zone in cui il cane non può sostare, come l’area giochi dei bambini o le aiuole curate, e zone in cui è ammesso, e può fissare fasce orarie, purché resti sempre un percorso ragionevole per uscire dal palazzo. Chi conduce il cane in ambito urbano, poi, deve avere con sé gli strumenti per raccogliere le deiezioni, e le sanzioni per chi non lo fa sono stabilite dai Comuni con importi diversi da zona a zona.
• Balconi e terrazzi. Sono di proprietà esclusiva, ma affacciano su spazi altrui. Un cane lasciato sul balcone di notte o per ore può diventare una fonte di rumore, e una ciotola d’acqua rovesciata o una pulizia poco accurata possono sgocciolare sui piani sottostanti. Anche qui vale il principio dell’articolo 844 del Codice Civile sulle immissioni, che vedremo più avanti.
In sintesi, nelle parti comuni il cane ha gli stessi diritti di ogni condomino e il proprietario ha in più l’onere di tenerlo sotto controllo e di lasciare gli spazi puliti.
Leggi anche: Uso improprio delle parti comuni di un condominio: come comportarsi.
Gatti in condominio: libertà, balconi e colonie feline
Il gatto pone problemi diversi dal cane, perché è più indipendente e passa più tempo tra balconi, cortili e scale. La regola generale è la stessa: nessun regolamento può vietare di tenerlo, ma la convivenza va gestita con attenzione alla pulizia, ai danni e al decoro dell’edificio.
Un caso frequente è quello delle reti di protezione sui balconi, installate per evitare che il gatto cada o scavalchi verso i vicini. Il balcone è considerato un prolungamento dell’unità immobiliare e le esigenze di sicurezza dell’animale, di norma, prevalgono sull’estetica della facciata: per questo l’installazione non richiede l’autorizzazione dell’assemblea. In pratica, conviene scegliere materiali trasparenti e colori discreti, informare l’amministratore di condominio e verificare che il regolamento, se contrattuale, non contenga vincoli estetici specifici, così da evitare contestazioni inutili.
Diverso è il discorso per i gatti che vivono in libertà nel cortile o nel giardino condominiale.
Sono tutelati dalla legge quadro sugli animali di affezione e sulla prevenzione del randagismo (Legge 14 agosto 1991, n. 281): non possono essere maltrattati e il loro spostamento non spetta al condominio, ma può essere disposto solo in via eccezionale e dalle autorità competenti. Il ruolo del tutore della colonia e le responsabilità per eventuali danni sono approfonditi nella guida sulle colonie feline in condominio. Un divieto generalizzato di dare da mangiare ai gatti liberi è molto difficile da far valere, mentre luoghi e modalità di alimentazione restano regolabili: un punto fisso, ciotole rimosse a fine pasto e area sempre pulita bastano, di solito, a togliere ogni pretesto di conflitto.
In sintesi, per i gatti il regolamento può chiedere ordine e pulizia, ma non può escluderli né imporne l’allontanamento.
Cane che abbaia in condominio: quando il rumore di un animale supera i limiti
Se c’è un tema che porta gli animali in assemblea più di ogni altro, è il rumore. Quando quello del cane che abbaia in condominio supera la sopportabilità, bisogna intervenire!
Il criterio è quindi la normale tollerabilità, fissata dall’articolo 844 del Codice Civile per le immissioni: il rumore è illecito quando supera la soglia che una persona media, tenuto conto del contesto, è tenuta a sopportare.
Contano durata, frequenza, fascia oraria e caratteristiche dell’edificio: pochi minuti di abbaio al suono del citofono rientrano nella normalità, ore di latrato ogni giorno, magari di notte, no.
Il fastidio può diventare anche un problema penale. L’articolo 659 del Codice Penale punisce chi disturba le occupazioni o il riposo delle persone con schiamazzi o rumori, anche abusando di strumenti sonori o non impedendo strepiti di animali, con l’arresto fino a tre mesi o l’ammenda fino a 309 euro. Secondo la giurisprudenza prevalente, perché il reato sia configurabile il rumore deve essere in grado di disturbare una pluralità indeterminata di persone, non un solo vicino: se la lamentela riguarda una sola famiglia, il rimedio è di norma quello civile.
Cosa fare passo dopo passo se il cane del vicino disturba
Prima di parlare di sanzioni e tribunali, conviene seguire un percorso graduale, che spesso risolve il problema molto prima di giungere a quest’ultimo passaggio, molto più drastico.
1. Parlarne con il vicino. Molti proprietari non sanno che il cane abbaia quando sono fuori casa: un confronto tranquillo, con una proposta concreta, è il modo più rapido per chiudere la questione senza rovinare i rapporti.
2. Documentare il problema. Annotare giorni, orari e durata dei rumori, raccogliere le testimonianze di altri condomini ed eventualmente ricorrere a una misurazione fonometrica trasforma una lamentela generica in un fatto verificabile, ed è ciò che conta davanti a un giudice.
3. Coinvolgere l’amministratore e l’assemblea. L’amministratore può inviare una diffida formale richiamando il regolamento e gli orari di silenzio in condominio, e l’assemblea può deliberare una sanzione fino a 200 euro, che arriva a 800 euro in caso di recidiva, a condizione che il regolamento preveda quella violazione.
4. Ricorrere alle vie legali. In materia condominiale di norma occorre tentare prima la mediazione, prevista dal Decreto Legislativo 28/2010. Se non si trova un accordo, si può agire in sede civile ai sensi dell’articolo 844 per far cessare le immissioni ed eventualmente ottenere un risarcimento, e nei casi più gravi presentare denuncia per disturbo del riposo.
Vale anche il punto di vista opposto: chi ha un cane ha tutto l’interesse a muoversi per primo. Se l’animale abbaia quando resta solo, conviene abituarlo gradualmente alle assenze, evitare di lasciarlo sul balcone nelle ore di riposo e parlarne con i vicini, prima che siano loro a farlo. Chi dimostra di aver preso sul serio il problema, arriva in assemblea da una posizione molto più solida, e un vicino tranquillo è quasi sempre un alleato.
Chi risponde dei danni causati da cani e gatti in condominio
Il proprietario di un animale, o chi se ne serve, risponde dei danni che l’animale provoca, sia che fosse in custodia sia che si fosse smarrito o fuggito, salvo che provi il caso fortuito: lo stabilisce l’articolo 2052 del Codice Civile. Vale per il graffio sull’auto in garage come per il morso a un vicino, che può avere anche conseguenze penali.
Per questo è utile verificare la propria polizza: molte assicurazioni di responsabilità civile del capofamiglia includono i danni causati da animali domestici, ma le condizioni cambiano da contratto a contratto. L’assicurazione condominio, di norma, tutela il fabbricato e la responsabilità civile del condominio come ente, e non copre la condotta del singolo animale del singolo condomino.
Cosa fare se il regolamento o l’assemblea vietano gli animali
Il primo passo è capire quale tipo di regolamento si ha davanti e se il divieto è scritto nel regolamento o è stato introdotto con una delibera assembleare.
Nel secondo caso, la delibera si può impugnare davanti al giudice entro trenta giorni dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli assenti dalla comunicazione del verbale, come previsto dall’articolo 1137 del Codice Civile. In molti casi, la nullità può essere fatta valere anche oltre quel termine, ma agire in tempo è sempre la strada più prudente.
Nella pratica conviene procedere per gradi: scrivere all’amministratore chiedendo di stralciare o di non applicare la clausola, richiamando l’articolo 1138, poi tentare la mediazione e, se necessario, agire in giudizio. Chi prova a far rispettare un divieto illegittimo, infatti, si espone a un contenzioso che spesso perde.
E se vivo in affitto? Regolamento e contratto di locazione
Se sei inquilino, il regolamento del condominio non può vietarti di tenere un animale, ma il contratto di locazione è un accordo privato con il proprietario.
L’articolo 1138 riguarda il regolamento e non i patti tra locatore e conduttore, quindi eventuali clausole sugli animali nel contratto vanno lette con attenzione e, se ambigue, chiarite per iscritto prima della firma.
Domande frequenti sugli animali in condominio
No. L’articolo 1138 del Codice Civile, all’ultimo comma, stabilisce che il regolamento non può vietare di possedere o detenere animali domestici, ma può disciplinare la convivenza con regole su guinzaglio, pulizia e rumori.
Secondo l’orientamento oggi più diffuso sì, perché la clausola è considerata nulla dopo l’articolo 1138 c.c., ma la giurisprudenza non è unanime. Conviene contestare il divieto per iscritto e farsi assistere prima di procedere.
Non può imporlo direttamente. Se il rumore supera la normale tollerabilità prevista dall’articolo 844 del Codice Civile, può chiedere al giudice di farlo cessare, ma deve dimostrarlo, e di solito si passa prima da amministratore e mediazione.
Rischi sanzioni amministrative previste dai regolamenti comunali, con importi che variano da Comune a Comune, e una sanzione condominiale fino a 200 euro (800 in caso di recidiva) se il regolamento la prevede.
In linea di massima sì, perché il regolamento non può vietarlo e il contratto non lo esclude. È comunque prudente informare il proprietario prima di portare l’animale in casa, per evitare contestazioni.
Il consiglio di Estia è che il modo migliore per evitare discussioni sugli animali è informarsi prima.
Chi compra o prende in affitto un appartamento dovrebbe chiedere all’amministratore una copia del regolamento e verificare se è contrattuale o assembleare, se contiene clausole sugli animali e se prevede sanzioni per le violazioni.
Per chi già vive in condominio, la regola vale in entrambe le direzioni: il proprietario dell’animale ha il diritto di tenerlo, e per questo ha il dovere di renderne la presenza leggera per gli altri, mentre chi subisce un disagio ha il diritto di farlo valere, ma seguendo i canali giusti.
Un regolamento chiaro, aggiornato e condiviso in assemblea resta lo strumento più efficace per prevenire i conflitti.
