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Il revisore dei conti cosa fa? Il revisore condominiale si occupa di analizzare e tutelare il patrimonio condominiale, con la “riforma del condominio”, legge n. 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013, tra le molte novità introdotte in materia condominiale, soprattutto per quanto riguarda la corretta tenuta della contabilità, cercando in qualche modo di colmare alcune lacune legislative precedenti.
In particolare, l’art. 1130 bis del codice civile ha previsto che l’assemblea condominiale, in qualsiasi momento, può nominare un revisore di condominio che verifichi la contabilità del condominio di una o più annualità.
Di fatto, quindi, viene introdotta una nuova figura in ambito condominiale, con lo scopo di meglio tutelare i condomini dando loro uno strumento di garanzia e controllo sulla verifica della contabilità condominiale.
Inoltre, la norma prevede che la deliberazione debba essere assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore.
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Come e quando nominare un revisore contabile condominiale?
Il legislatore non ha imposto alcuna condizione alla facoltà dell’assemblea di nominare un revisore, quindi la sua nomina può di fatto essere utile sia durante il periodo amministrativo, per avere un parere sul rendiconto condominiale consuntivo da approvare, sia in occasione della nomina di un nuovo amministratore che dovesse riscontrare delle discordanze contabili nella documentazione consegnata dalla precedente gestione.
La nomina del revisore, quindi, non deve necessariamente presupporre il dubbio di qualche irregolarità contabile; la motivazione può essere di qualsiasi natura, anche una semplice verifica.
Perché può essere utile la nomina di un revisore dei conti del condominio?
Partendo da questi assunti, è facile portare in evidenza come la nomina di un professionista revisore contabile possa essere di fondamentale importanza per contribuire a disciplinare in maniera specifica e chiara la contabilità condominiale di una complesso immobiliare particolarmente grande per esempio.
In quest’ottica l’attività di revisione deve essere vista, quindi, come un’attività di verifica/certificazione dell’operato contabile dell’amministratore di condominio, così come accade in molte società di capitali che sono abituate a collaborare costantemente con i revisori contabili durante l’anno di esercizio e a verificare anche il giusto compenso dell’amministratore.
Cosa cambia nell’amministrazione condominiale con l’introduzione del revisore dei conti?
Il fatto che la norma abbia specificatamente menzionato in ambito condominiale la figura del revisore contabile è certo un elemento di novità rispetto al precedente quadro normativo, ma in realtà anche prima della riforma non vi erano ostacoli alla nomina di un revisore.
Chi può fare il revisore contabile di condominio?
Il legislatore si è però limitato a prevedere la nuova figura del revisore condominiale senza tuttavia chiarire chi possa svolgere l’incarico e quali requisiti debba possedere, rimanendo a oggi un’attività non regolamentata.
Seppure la complessità dell’incarico esigerebbe di affidarsi a un professionista in possesso delle necessarie competenze, in assenza di specifiche disposizioni, a oggi, chiunque può svolgere il ruolo di revisore condominiale: gli unici requisiti richiesti sono quelli di possedere la maggiore età e la capacità giuridica.
Il pericolo di affidare una revisione condominiale a un soggetto privo di un’adeguata preparazione è, però, quello di ottenere un verifica contabile errata, che potrebbe essere a sua volta oggetto di contestazioni e fonte di ulteriore confusione, ecco perchè Estia Spa si avvale solo di professionisti qualificati e certificati.
Estia Spa è in grado di fornire servizi di revisione contabile effettuata da professionisti del settore immobiliare specificatamente abilitati.
Quando è utile?
L’art. 1130-bis c.c. dispone che “l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità di condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà”.
Dalla puntuale analisi del testo normativo è facile dunque capire la reale funzione del revisore e quella che è la finalità del lavoro da lui svolto: la chiave si trova nel verbo “verificare”. Il revisore deve quindi verificare, non rifare la contabilità del condominio.
Se si tratta ad esempio di effettuare la revisione della contabilità di un bilancio già chiuso e approvato dall’assemblea di condominio, il revisore dovrà limitarsi a una analisi di fondatezza e congruità, senza entrare nel merito delle scelte adottate, ad esempio, in ordine ai criteri di ripartizione delle spese condominiali, anche se errati (vizi questi impugnabili, secondo quanto previsto dall’art.1137 C.C., entro il termine perentorio di 30 giorni).
Se, invece, la verifica riguarda annualità prive di bilancio, perché mai presentato o mai approvato, allora la verifica del revisore potrà spingersi anche all’accertamento in termini di legittimità, verificando la correttezza dei criteri di ripartizione delle spese, anche alla luce del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali.
Diverso il discorso qualora la revisione venga disposta non dall’assemblea, ma dall’autorità giudiziaria nell’ambito di una consulenza tecnica d’ufficio. In tal caso, il consulente/revisore dovrà porre in essere tutte le attività necessarie per dare riscontro ai quesiti formulati dal giudice.
In cosa consiste la revisione contabile di condominio?
La tecnica di revisione è caratterizzata dal campionamento, si esamina cioè una parte significativa della documentazione e dei movimenti contabili per esprimere un giudizio su tutto l’insieme.
Nella prassi, però, avviene spesso che l’assemblea dei condomini incarichi il revisore di esaminare specificatamente l’intera documentazione disponibile e non una parte di essa.
In alcuni casi poi, l’incaricato potrebbe trovarsi nella necessità di dover eseguire una revisione per la quale la documentazione risulta essere carente.
Data la varietà di situazioni che il revisore può incontrare, sarà un suo preciso compito quello di illustrare, nella relazione finale, la metodologia adottata per l’effettuazione dell’incarico.
La revisione contabile in ambito condominiale è quindi uno strumento prezioso, utile agli amministrati e agli amministratori, ed è un’attività che deve essere svolta essenzialmente da professionisti del settore.
