Recupero crediti condominiali

In diverse occasioni abbiamo visto che le spese condominiali sono costi comuni sostenuti da tutti i proprietari di un appartamento sito in condominio per la manutenzione e la gestione delle parti in comune dell’edificio, come ad esempio:

• l’ascensore
• l’androne condominiale
• i giardini
• la pulizia delle scale.

All’interno di questo budget ci sono però anche spese amministrative, tutte queste voci vengono suddivise in quote ripartite tra i proprietari in base ai millesimi di proprietà.

Spesso e volentieri però un amministratore di condominio si trova a dover gestire situazioni particolari e non molto semplici, proprio in tema di spese, come nel caso del recupero delle spese condominiali tra i condòmini che purtroppo non hanno provveduto a farlo nei tempi e nelle modalità previste.

Il recupero crediti delle spese condominiali è un iter che l’amministratore deve gestire obbligatoriamente e che è essenziale per garantire la stabilità finanziaria dello stabile e per il corretto pagamento delle spese comuni da parte di tutti i proprietari.

Tali spese assicurano che vi siano fondi necessari alla gestione e alla manutenzione dell’edificio e, in più, che siano disponibili in modo tempestivo in qualsiasi circostanza. Questo contribuisce a mantenere la stabilità finanziaria e a prevenire problemi di natura economica, che potrebbero influire sulla qualità della vita di tutti i residenti del condominio.

Iter per avviare il recupero delle spese di condominio non pagate

Quando c’è un atteggiamento ostruzionistico da parte del debitore in questione, è facile che l’assemblea, considerando i tempi lunghi e i costi elevati per la gestione della morosità, arrivi a considerare anche la possibilità di affidarsi al Tribunale, come ultima chance.

Infatti da prassi, una volta identificati i debitori, l’amministratore deve inviare loro una notifica che li informa dei crediti non pagati e delle conseguenze legali che potrebbero derivarne, prima in via bonaria e poi, se non sufficiente, in via formale e perentoria.

Se il proprietario non risponde alla notifica o non paga i debiti entro il termine stabilito dalla comunicazione, possono essere intraprese azioni legali per il recupero dei crediti. Queste azioni, prima di arrivare al ricorso del Tribunale, possono includere appunto l’invio di solleciti formali, come già accennato, oppure il ricorso a procedure di mediazione.

Con la recente Riforma del Condominio l’amministratore ha l’obbligo di attivarsi per la riscossione dei crediti non pagati dai condòmini anche senza dover prima chiedere autorizzazione. Tuttavia, durante il processo di recupero crediti, è essenziale rispettare le normative sulla privacy dei debitori, i dati devono essere trattati in modo sicuro e utilizzati solo per scopi legittimi relativi al recupero dei crediti. È importante perciò ottenere il consenso dei proprietari per la raccolta e l’utilizzo dei loro dati personali, conformemente alle normative sulla privacy in vigore al momento dell’atto.

L’obbligo di promuovere il recupero del credito scatta entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio di bilancio nel quale il credito esigibile è compreso. Se non ci sono risultati in tal senso, anche l’amministratore diventa passibile di azione di responsabilità, con la possibilità eventuale di dover risarcire il danno ai condòmini, ma soprattutto il rischio maggiore è nella revoca del suo mandato da parte dell’assemblea o, addirittura, la revoca giudiziale dal proprio incarico ex art. 1129 c.c. comma XII n. 6, che ciascun condomino potrà promuovere anche autonomamente.

La via giudiziaria per il recupero del credito condominiale consiste nella possibilità di ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo (senza quindi obbligo di mediazione). Ciò significa che il condominio, sin dal giorno successivo all’invio della notifica al debitore del decreto ingiuntivo e senza attendere i giorni 40 previsti dal codice di procedura civile per l’opposizione, può procedere con l’esecuzione forzata.

Le tempistiche del processo di recupero morosità spese condominiali

Molti condomini preferiscono affidarsi a servizi specializzati di gestione dei crediti al fine di semplificare il processo di recupero crediti delle spese condominiali. Questi servizi offrono competenze specifiche nel campo del recupero crediti e possono occuparsi di tutte le fasi, dalla notifica dei debiti all’avvio di azioni legali, se necessario. L’outsourcing del recupero crediti può alleggerire il carico di lavoro per l’amministratore di condominio e garantire un approccio professionale, più efficace e più breve rispetto alle normali notifiche.

Il tempo necessario per portare a compimento un processo di recupero crediti dipende da diversi fattori:

• il numero di debitori coinvolti
• la complessità dei casi
• eventuali specifiche del regolamento di condominio.

In generale, il processo può richiedere da alcuni mesi a diversi anni. 

Un servizio professionale di recupero crediti può aiutare sicuramente ad accelerare il processo e ridurre i tempi, quel che è certo è che l’amministratore, anche se interpella una ditta specializzata, per la tutela del suo mandato e per quella di tutti i condòmini deve avere sempre il polso della situazione.