Uso improprio delle parti comuni di un condominio: come comportarsi

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Vivere in un condominio significa condividere spazi e responsabilità con altri residenti. Questo implica il rispetto di regole volte a garantire una convivenza pacifica e il corretto utilizzo delle parti comuni. 

Tuttavia, chi abita in un condominio sa bene quanto possa essere difficile far rispettare queste regole, soprattutto quando alcuni condomini si appropriano indebitamente di spazi condivisi o li utilizzano in modo inadeguato, compromettendone la funzionalità e il decoro.

L’uso improprio delle parti comuni può manifestarsi in diverse forme, come l’occupazione abusiva di un’area destinata all’uso collettivo, l’abbandono di rifiuti negli spazi condivisi, l’alterazione della destinazione d’uso di determinati ambienti o il compimento di abusi edilizi. 

Questi comportamenti, oltre a generare tensioni tra i residenti, possono avere conseguenze legali per chi li mette in atto.

Per evitare situazioni di conflitto e garantire il rispetto delle normative vigenti, è fondamentale conoscere quali sono i diritti e i doveri di ciascun condomino in merito all’utilizzo delle parti comuni e quali strumenti possono essere adottati per contrastare eventuali abusi.

Quali sono le parti comuni di un condominio

Le parti comuni di un condominio sono quelle porzioni dell’edificio che non appartengono a un singolo proprietario, ma sono condivise da tutti i condomini in proporzione alla loro quota millesimale. 

L’articolo 1117 del Codice Civile stabilisce che rientrano tra le parti comuni:

• il suolo su cui sorge l’edificio, 
• le fondamenta, 
• le facciate, 
• il tetto, 
• il lastrico solare, 
• le scale, gli androni, 
• i pianerottoli, 
• gli ascensori, 
• i cortili, 
• i giardini condominiali, 
• gli impianti centralizzati per l’acqua, il gas, l’elettricità e il riscaldamento.

Queste aree devono essere utilizzate secondo la loro funzione originaria e nel rispetto dei diritti di tutti i condomini. 

L’amministratore di condominio ha il compito di vigilare sul corretto utilizzo delle parti comuni e di intervenire in caso di irregolarità.

Regole per l’utilizzo delle parti comuni

Ogni condomino ha il diritto di utilizzare le parti comuni, ma deve farlo senza arrecare pregiudizio agli altri residenti o alterarne la destinazione d’uso. 

L’articolo 1102 del Codice Civile stabilisce che ciascun condomino può servirsi delle parti comuni, purché non ne modifichi la funzione e non impedisca agli altri di goderne nello stesso modo.

Le parti comuni possono essere utilizzate per le seguenti attività:

• è consentito il libero transito nelle scale, negli androni e nei corridoi, 
• l’utilizzo dell’ascensore nel rispetto del carico massimo, 
• il parcheggio nelle aree comuni solo se previsto dal regolamento condominiale, 
• l’accesso ai cortili e ai giardini condivisi per attività di svago,
• la fruizione dei locali comuni, nel rispetto delle regole stabilite dall’assemblea condominiale.

Esistono tuttavia comportamenti vietati che costituiscono un uso improprio delle parti comuni. Non è consentito ad esempio:

• occupare stabilmente un’area comune senza autorizzazione, 
• utilizzare gli spazi condivisi come depositi privati, 
• recintare un’area comune per uso personale, 
• svolgere attività rumorose o moleste, 
• sporcare o deteriorare le aree comuni,
• modificare la destinazione d’uso di una parte comune senza il consenso dell’assemblea condominiale.

Se un condomino viola queste regole, è possibile segnalare la situazione all’amministratore, il quale ha il compito di intervenire per ripristinare il corretto utilizzo delle parti comuni.

Cosa si intende per uso improprio delle parti comuni

L’uso improprio delle parti comuni si verifica quando un condomino sfrutta spazi condivisi in modo irregolare, compromettendo il diritto degli altri condomini a utilizzarli.

Un esempio di uso improprio è il parcheggio permanente in un’area comune senza autorizzazione. È altresì irregolare trasformare il cortile condominiale in un proprio giardino privato, installare una recinzione o un cancello per escludere gli altri condomini da uno spazio condiviso, usare l’ascensore per trasportare materiali ingombranti impedendone l’utilizzo agli altri residenti, o depositare oggetti ingombranti nei pianerottoli e negli androni.

Questi comportamenti possono rappresentare una violazione del regolamento condominiale e del Codice Civile e possono dare luogo a sanzioni amministrative o, nei casi più gravi, a un’azione legale da parte dell’assemblea condominiale.

Il condomino sporca le parti comuni: cosa fare

Uno dei problemi più comuni nei condomini riguarda la scarsa pulizia degli spazi condivisi, causata dal comportamento negligente di alcuni residenti.

(Leggi anche Pulizia delle scale in condominio: come si gestisce e a chi rivolgersi.)

Situazioni tipiche di degrado delle parti comuni includono il deposito di sacchetti di immondizia negli androni o nei pianerottoli, l’abbandono di rifiuti nei cortili e nei giardini condominiali rovinandone la manutenzione, l’utilizzo improprio dell’ascensore causando sporcizia, la presenza di cicche di sigarette nelle scale e il mancato rispetto delle aree destinate alla raccolta differenziata.

Per contrastare questi comportamenti, è possibile segnalare il problema all’amministratore affinché prenda provvedimenti, documentare l’accaduto con foto o video per dimostrare l’infrazione, chiedere l’applicazione delle sanzioni previste dal regolamento condominiale e, se il problema persiste, rivolgersi alle autorità locali per segnalare la situazione.

Occupazione abusiva delle parti comuni

L’occupazione abusiva si verifica quando un condomino utilizza una parte comune come se fosse di sua esclusiva proprietà, senza alcuna autorizzazione.

Tra gli esempi di occupazione abusiva più frequenti vi sono: 

• recinzione di un’area comune per uso privato,
• utilizzo di un sottoscala come deposito personale, 
• installazione di una struttura permanente in uno spazio condiviso senza approvazione,
• occupazione del cortile condominiale con arredi o veicoli privati.

L’amministratore ha il dovere di intervenire e, se il condomino non libera lo spazio occupato abusivamente, può essere avviata un’azione legale per ottenere lo sgombero forzato.

Abusi edilizi nelle parti comuni

Gli abusi edilizi in condominio si verificano quando un condomino esegue modifiche strutturali o installazioni senza autorizzazione dell’assemblea. 

Alcuni esempi sono la costruzione di verande o tettoie abusive, la chiusura di balconi senza permesso, l’installazione di cancelli o recinzioni che limitano l’uso comune e la trasformazione di un locale condominiale in uno spazio privato.

Questi interventi, se non autorizzati, possono essere contestati in sede legale e possono portare all’obbligo di demolizione della struttura abusiva.

(A proposito di ciò, può esserti utile leggere anche Piano Casa e ampliamento su terrazzo, la nostra guida).

Come denunciare un condomino che non rispetta le regole

Se un condomino persiste nel violare le norme, è possibile seguire alcuni passaggi per far valere i propri diritti. 

1. Il primo passo è segnalare il problema all’amministratore, che deve intervenire per ripristinare il rispetto delle regole. 
2. Se la violazione persiste, si può chiedere all’assemblea di deliberare azioni legali contro il condomino responsabile. 
3. In caso di danni gravi o comportamenti illeciti, è possibile presentare un esposto al Comune o alle forze dell’ordine.

Il tribunale può emettere un’ordinanza per la rimozione dell’abuso e prevedere sanzioni economiche per il trasgressore. 

Far rispettare le regole è essenziale per garantire il decoro e la vivibilità degli spazi comuni.

Le parti comuni di un condominio devono essere utilizzate nel rispetto delle normative e degli altri condomini. Comportamenti scorretti, come l’occupazione abusiva, l’uso improprio e il mancato rispetto della pulizia, possono generare tensioni e problematiche legali.

Per evitare situazioni spiacevoli, è fondamentale che l’amministratore intervenga prontamente e che i condomini siano consapevoli dei loro diritti e doveri.

Se il dialogo non risolve il problema, la legge offre diversi strumenti per far valere i propri diritti e tutelare il decoro e la vivibilità degli spazi comuni.