Obbligo di formazione: l’amministratore deve dimostrare che si è aggiornato

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Il 17 giugno 2013 è entrata in vigore la Legge n. 220 del 2012 che, con i suoi 32 articoli, ha disciplinato in Italia, riformandolo, il capo del codice civile dedicato al condominio negli edifici. La parte più corposa e maggiormente interessante è quella che regola la figura dell’amministratore di condominio. Infatti con l’articolo 9 di tale legge sono stati sanciti in modo più preciso e stringente alcuni elementi: 

• le attribuzioni dell’amministratore;
• i suoi doveri amministrativi e contabili; 
• la trasparenza del suo operato.

Questa riforma nasce poiché l’amministratore di condominio è diventato negli ultimi dieci anni un professionista a tutti gli effetti; tale aggiornamento ha quindi fissato i requisiti necessari per lo svolgimento della professione in modo preciso e dettagliato.

Pur non avendo un albo dedicato, la professione è caratterizzata da precisi requisiti, tra i più importanti l’obbligo da parte dell’amministratore di frequentare un corso di formazione per amministratori iniziale, essenziale per accedere a un incarico di questo tipo.

A questo primo passo formativo, segue anche l’obbligo per una successiva e periodica attività di aggiornamento nel campo della gestione condominiale.

Si tratta quindi di un’acquisizione costante di contenuti nuovi prevista per gli amministratori che in questo modo garantiscono ai propri condòmini il principio di trasparenza.

A loro volta i condòmini che nominano e, volendo, revocano l’incarico al professionista, controllano tale operato; tant’è che l’assemblea di condominio ha la facoltà di richiedere all’amministratore l’attestato di formazione periodica, al fine di ottemperare a questo controllo.

Se tale attività di aggiornamento non viene svolta dal professionista, allora è possibile per i condòmini revocare l’incarico all’amministratore. 

Ovviamente, per esigere tale trasparenza, è importante che l’assemblea conosca quali siano gli obblighi di formazione dell’amministratore di condominio e di quali documenti egli debba essere in possesso. In primo luogo questa figura professionale deve avere un attestato che indichi sia la frequenza al corso che il suo superamento.

Poi, a seguito del corso di formazione iniziale per amministrazione condominiale, per tutti coloro che hanno iniziato la professione dopo l’introduzione della riforma (quindi dopo il 18 giugno 2013), è obbligatorio produrre anche la documentazione attestante l’avvenuta formazione periodica per garantire l’aggiornamento.

Questo certifica annualmente che il professionista ha frequentato il corso di formazione secondo come previsto dal DM n. 140/2014.

Quando l’amministratore di condominio deve effettuare la formazione periodica 

Per tutti coloro che si stanno avvicinando in questo momento al mondo della gestione professionale di condomini e vogliono diventare amministratori di condominio, è dunque importante sapere che la formazione periodica, dopo il corso iniziale, non è necessariamente continuativa nel tempo, ma è sufficiente che sia effettuata per l’anno in corso, durante il quale si svolge l’attività professionale.

Quindi se, per qualsiasi motivo, un amministratore dovesse prendere una pausa, potrebbe riprendere il percorso di aggiornamento solo nel momento in cui dovesse ricominciare la propria attività professionale e accettare eventuali nuovi incarichi.

Pertanto, stante tutte queste specifiche, ogni amministratore di condominio è tenuto ai sensi dell’art. 71-bis disp. att. c.c. a curare la propria formazione periodica, in virtù del fatto che per periodica s’intende un aggiornamento annuale da calcolare alla stregua del calendario civile, non inteso come anno solare, ma bensì come un obbligo di aggiornamento che va dai 12 mesi successivi all’ultima formazione effettuata.

In quest’ottica, non è quindi possibile recuperare l’aggiornamento periodico annuale, perché ogni certificato è valido per l’anno successivo. Per chiarire qualsiasi dubbio facciamo un esempio molto semplice: se l’amministratore condominiale vuole mantenere degli incarichi o assumerne di nuovi in un periodo che va dal 13 febbraio 2023 al 13 febbraio 2024, è necessario che abbia seguito il corso di aggiornamento per amministratore tra il 13 febbraio 2021 e il 12 febbraio 2022.

Ovviamente, coloro che seguono il corso per diventare amministratori di condominio, nell’anno corrente della certificazione, non sono obbligati a seguire anche la formazione periodica né a produrre la documentazione relativa.

Diverso è il discorso nel momento in cui non si segue il corso oppure non si riesce a certificare il superamento del corso di formazione periodica immobiliare.

Quali sono i rischi in cui incorre l’amministratore di condominio se non segue, o non supera il corso nei tempi prescritti dalla legge? 

La risposta è molto semplice: non può esercitare la sua professione in quanto la sua attestazione non è valida per l’anno successivo; di conseguenza anche la sua eventuale nomina dell’amministratore è da considerarsi nulla.

Da queste indicazioni si comprende, dunque, che la revoca per giusta causa dell’amministratore è possibile quando sussistono due ipotesi: 

1. quando non avvia la formazione periodica, e quindi risulta privo dell’attestazione formativa prevista per legge 
2. quando, nonostante abbia avviato l’aggiornamento tramite un corso di formazione, non è in grado di produrre la certificazione con l’aggiornamento, da consegnare all’assemblea di condominio.

È facile capire, quindi, che la professione dell’amministratore di condominio è tutt’altro che banale.

Dalla formazione all’aggiornamento, senza dimenticare per le novità legislative che migliorano e agevolano i processi condominiali e le mediazioni, sono tanti gli adempimenti che un professionista serio e capace deve ottemperare, sia per non essere fuorilegge che per garantire il bene comune e l’ottimale gestione dei condomini.