Androne condominiale: tutto quello che c’è da sapere

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L’androne condominiale è un’area comune di un edificio plurifamiliare, la cui gestione spesso viene trascurata o ignorata dai condòmini. In questo articolo approfondiremo tutto ciò che c’è da sapere sull’utilizzo dell’androne condominiale, inclusa la sua funzione, le responsabilità dell’amministratore di condominio, le regole e le problematiche comuni che possono sorgere quando in un condominio è presente questo tipo di spazio.

L’androne condominiale è situato all’ingresso principale dell’edificio residenziale e solitamente si trova al piano terra, fungendo da collegamento tra l’esterno e le abitazioni dei condomini. L’androne può includere anche:

• vestibolo
• ascensore
• scale che portano ai piani superiori.

Queste parti sono in senso oggettivo, funzionale e strutturale elementi portanti dell’edificio, e sono definite parti comuni sia perché indivisibili dal resto, sia in relazione al servizio di utilità che prestano agli inquilini e ai proprietari di attività presenti, anche qualora non fossero utilizzate, ma per il sol’ fatto che rappresentano un accesso alle strutture.

Si tratta di un luogo di passaggio e di transito, solitamente usato come punto di ritrovo per i condòmini, perciò possono crearsi rumori o schiamazzi causati dalla sosta delle persone.

Tra le mansioni dell’amministratore di condominio è infatti inclusa la responsabilità relativa all’androne condominiale, alla sua gestione e alla prevenzione degli eventuali problemi che potrebbero emergere. 

Prima di ogni altro discorso, però, c’è da fare una precisazione obbligatoria in merito alla manutenzione e alla pulizia dell’androne, è infatti compito dell’amministratore garantire che questo spazio sia mantenuto in buono stato e pulito. Ciò include la supervisione di eventuali lavori di manutenzione necessari e l’organizzazione di un servizio di pulizia regolare e a prevenire problematiche.

Un altro aspetto da non sottovalutare è la sicurezza, anch’essa garantita dall’operato dell’amministratore, ad esempio attivando l’installazione di sistemi di sicurezza, come telecamere di sorveglianza. Inoltre, l’amministratore deve gestire l’accesso all’androne, ad esempio fornendo le chiavi o i codici di accesso, qualora ci sia un cancello elettronico.

Regole di utilizzo dell’androne condominiale

Per garantire un utilizzo sereno dell’androne, è necessario stabilire delle regole che tutti i condòmini devono rispettare. Queste regole sono sancite dal regolamento di condominio, che include tutte le norme da seguire per chi vive e transita all’interno dell’edificio.

Nel regolamento si definiscono tutti i dettagli, tra cui gli oggetti che possono o non possono essere lasciati nell’androne del condominio. Ad esempio, potrebbe essere consentito lasciare biciclette, passeggini o scarpe, ma non oggetti pericolosi con il rischio di intralciare il passaggio e minare la sicurezza di chi vi abita o transita.

Potrebbero inoltre essere presenti specifici divieti sull’utilizzo dell’androne, come sull’uso di veicoli a motore o la sosta di lunga durata, oppure il dover osservare i momenti di silenzio notturni e diurni.

Il regolamento è fondamentale anche per evitare alcune fastidiose situazioni nell’utilizzo di questo spazio comune, tra le più consuete ci sono:

• l’abbandono di rifiuti nell’androne
• danni e vandalismi, come graffiti o altri danneggiamenti alle pareti o alle porte
• gestione dei rumori eccessivi.

Perciò è sempre consigliabile delegare al regolamento la definizione puntuale di ogni aspetto che si ritenga necessario normare.

Il Codice Civile prevede che le decisioni riguardanti l’utilizzo e la gestione degli spazi comuni, compreso l’androne siano prese dall’assemblea condominiale.

Norme e codici di condotta per l’androne condominiale

L’utilizzo dell’androne condominiale è quindi regolamentato anche dal Codice Civile, almeno nella misura in cui esso regola i rapporti tra i condòmini e l’amministratore. Nello specifico, le norme che regolano l’utilizzo dell’androne condominiale sono contenute nell’articolo 1117 e negli articoli successivi. Queste disposizioni stabiliscono i diritti e i doveri dei condòmini riguardo agli spazi comuni, tra cui l’androne, appunto.

Secondo l’art. 1117  gli spazi comuni devono essere utilizzati nel rispetto dei diritti di tutti. Ogni condomino ha il diritto di servirsi degli spazi comuni, purché non ne ostacoli il normale utilizzo e la fruizione altrui.

Il codice civile stabilisce anche che i condòmini devono contribuire in modo proporzionale alle spese di manutenzione e conservazione; ciò significa che le spese relative all’androne condominiale devono essere suddivise tra tutti in base alle loro quote di proprietà.

Per quanto riguarda la proprietà dell’androne essa è in capo anche ai condòmini proprietari di unità immobiliari che non hanno accesso diretto allo stesso dai propri appartamenti. Proprio come avviene per le scale, infatti, si tratta di un elemento necessario e strutturale nella progettazione dell’edificio, per il quale non è possibile imputare un utilizzo (o una proprietà) esclusivo all’uno o all’altro condòmino.

È quindi facile intuire l’importanza che l’androne condominiale riveste nell’ambito di un edificio plurifamiliare. Altrettanto fondamentale è la gestione e la corretta fruizione dello stesso da parte di condomini e amministratore, al fine di garantire a tutti una buona convivenza e la creazione di un ambiente gradevole per tutti i residenti.

Leggi anche questo approfondimento sulla “Pittura delle scale di condominio“.