B&B in condominio: cosa succede in caso di lamentele e assenza di regolamento

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La crescita del turismo urbano e la diffusione capillare delle piattaforme di prenotazione online hanno reso sempre più comune la nascita di bed & breakfast anche all’interno dei condomini residenziali. Ma è sempre legale? Come devono comportarsi gli altri condòmini, in caso di disturbo? 

Cosa succede, se il regolamento condominiale tace sull’argomento?

L’utilizzo di un appartamento privato come struttura ricettiva, specialmente in assenza di un regolamento condominiale chiaro, solleva interrogativi legali, pratici e relazionali. Le problematiche legate a rumori, afflusso di persone estranee e uso delle parti comuni sono tra i principali motivi di conflitto tra i residenti. 

Vediamo quindi in modo dettagliato cosa dice la normativa, quali sono i diritti dei vicini e il ruolo dell’amministratore di condominio nel gestire queste situazioni, indicando anche le possibili soluzioni per una convivenza civile.

È legale aprire un B&B in condominio? Cosa dice la legge

L’apertura di un B&B in un appartamento condominiale è, in linea generale, perfettamente legittima. In Italia, l’attività di bed & breakfast è disciplinata a livello regionale, quindi le normative possono variare da un territorio all’altro, ma ci sono alcuni punti comuni.

Il Codice Civile, all’articolo 1122, stabilisce che il proprietario può servirsi del suo appartamento come desidera, purché non arrechi danno alle parti comuni o limiti il diritto degli altri condòmini. 

Di conseguenza, un B&B non è vietato a priori, ma non deve compromettere la tranquillità e la sicurezza del condominio.

Inoltre, è necessario che l’attività sia in regola con:

• le normative igienico-sanitarie locali;
• la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) presentata al Comune;
• la comunicazione degli ospiti alla Questura, come previsto per tutte le strutture ricettive.

Tuttavia, il punto cruciale è che non tutte le destinazioni d’uso consentono attività ricettive, e il regolamento condominiale può introdurre limiti o divieti espliciti.

B&B in condominio senza regolamento: è sempre consentito?

L’assenza di un regolamento condominiale scritto o di una clausola che vieti espressamente l’attività di B&B non implica automaticamente il via libera.

La giurisprudenza ha chiarito che l’uso dell’immobile per fini ricettivi è ammesso, se compatibile con la destinazione d’uso dell’edificio. Ad esempio, in un condominio a uso esclusivamente residenziale, un B&B potrebbe essere considerato una destinazione “turistico-commerciale”, potenzialmente in contrasto con la vocazione dello stabile.

In mancanza di un regolamento, quindi:

• l’attività può essere contestata, se altera la destinazione d’uso del bene;
• è necessario valutare l’impatto effettivo che l’attività ha sulla vita condominiale;
• anche senza divieti scritti, le sentenze di merito valutano caso per caso, soprattutto se si riscontrano danni concreti o uso improprio delle parti comuni.

Quando i vicini possono opporsi: rumori, afflusso e uso improprio degli spazi comuni

Anche se formalmente consentita, l’attività di bed & breakfast può diventare fonte di malcontento nel momento in cui supera i limiti della normale tollerabilità, come previsto dall’art. 844 c.c.

I vicini possono opporsi, quando si verificano:

• rumori molesti, specialmente notturni, provenienti da ospiti che non rispettano il silenzio condominiale;
• movimento continuo di persone estranee, che può generare un senso di insicurezza;
• utilizzo delle parti comuni in modo improprio (scale, atrio, cortile ecc) o più intenso rispetto agli altri condòmini;
• aumento della sporcizia o dei rifiuti, non correttamente gestiti.

In tutti questi casi, è legittimo presentare una contestazione formale all’amministratore, che ha l’obbligo di intervenire.

Le lamentele più frequenti contro i B&B condominiali

Le proteste che arrivano agli amministratori di condominio riguardano quasi sempre problemi legati alla convivenza con ospiti che non rispettano le regole del vivere civile.

Tra le lamentele più comuni ci sono:

• musica alta o schiamazzi notturni, causati da turisti che vivono l’appartamento come una casa vacanza;
• porte sbattute, trascinamento di valigie, traffico nei corridoi e nelle scale a ogni ora;
• ingresso e uscita di persone sconosciute, spesso prive di controllo o identificazione;
• occupazione di posti auto condominiali da parte degli ospiti (a proposito di ciò, leggi anche Parcheggi condominiali: regolamenti e misure);
• mancato rispetto della raccolta differenziata, che ricade sull’intero condominio.

Quando il disturbo si ripete nel tempo e incide sul benessere dei residenti, può costituire una violazione del diritto alla quiete domestica, giustificando interventi legali.

Il ruolo dell’amministratore di condominio in caso di attività ricettiva

L’amministratore non può vietare autonomamente l’apertura di un B&B, ma ha precisi obblighi di vigilanza e intervento.

Secondo l’art. 1130 c.c., è tenuto a:

• far rispettare il regolamento di condominio, laddove esista;
• gestire le lamentele e convocare l’assemblea in caso di controversie;
• intervenire per garantire il corretto uso delle parti comuni;
• avviare, se necessario, azioni giudiziarie per danni o molestie continuate.

Il suo compito è quello di fare da mediatore tra le parti, valutando l’opportunità di richiedere modifiche regolamentari, oppure proporre soluzioni pratiche come l’introduzione di orari e regole specifiche per l’attività di B&B.

Norme e procedure per regolamentare l’attività di B&B in condominio

Quando un’attività di bed & breakfast sorge all’interno di un condominio, è fondamentale chiarire se essa possa essere esercitata liberamente o se richieda una regolamentazione da parte dell’assemblea o attraverso un regolamento condominiale.

Vediamo quindi quali sono le norme e le procedure per regolamentare l’attività di B&B in condominio.

Regolamento contrattuale vs assembleare

Il primo punto da chiarire è la natura del regolamento condominiale.

• Il regolamento contrattuale è vincolante per tutti i condòmini, anche futuri acquirenti, ed è l’unico che può vietare attività come il B&B. È redatto dall’originario costruttore o con l’accordo unanime dei condòmini e registrato nei registri immobiliari.
• Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, può stabilire norme di utilizzo delle parti comuni ma non può limitare i diritti individuali sulle proprietà esclusive, come impedire l’uso dell’appartamento a fini turistici.

Delibere assembleari: maggioranze e limiti

Per modificare il regolamento e vietare attività ricettive, è necessaria l’unanimità, come previsto dall’art. 1138 c.c. Se invece si vuole introdurre limitazioni all’uso delle parti comuni da parte degli ospiti (es. ascensore, citofono, accessi), può bastare una maggioranza qualificata (500 millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea).

È importante sapere che la delibera non può essere retroattiva: se un B&B è già operativo e in regola, non può essere automaticamente vietato con una nuova delibera, ma solo limitato nell’utilizzo delle parti comuni.

Sentenze rilevanti

I tribunali italiani si sono espressi più volte in merito alla legittimità dell’attività ricettiva in condominio. 

Le sentenze della Corte di Cassazione confermano che:

• un regolamento contrattuale può vietare espressamente l’attività ricettiva, se indica una destinazione esclusivamente residenziale;
• se il regolamento non è contrattuale, l’attività non può essere vietata, salvo che rechi pregiudizio alle parti comuni o ai diritti degli altri condòmini;
• in presenza di disturbi gravi o reiterati, i condòmini possono agire in giudizio per cessazione dell’attività o risarcimento.

Come tutelarsi legalmente: assemblea, regolamento e sentenze recenti

Quando il problema diventa strutturale e le lamentele non sortiscono effetto, il condominio può decidere di:

• modificare il regolamento condominiale, introducendo un divieto o una limitazione alle attività ricettive;
• convocare un’assemblea straordinaria, per discutere del problema;
• intraprendere un’azione legale, per cessazione dell’attività o risarcimento danni.

È importante ricordare che le sentenze più recenti della Cassazione hanno stabilito che un B&B può essere vietato solo se il regolamento è di natura contrattuale, cioè approvato da tutti i condòmini.

Soluzioni per convivere: orari, comunicazione e buon senso

Non sempre la strada legale è la migliore soluzione. 

Quando possibile, è preferibile adottare approcci conciliativi che facilitino la convivenza tra residenti e attività ricettiva.

Alcuni accorgimenti utili includono:

• stabilire orari di check-in e check-out, evitando arrivi notturni;
• informare gli ospiti, tramite cartelli o regolamenti interni, del rispetto dovuto alle regole condominiali;
• comunicare con i vicini, rassicurandoli sul controllo e sulla serietà dell’attività;
• limitare il numero di ospiti e il tipo di soggiorno (es. solo famiglie o lavoratori, no gruppi festaioli);
• tenere traccia delle segnalazioni per dimostrare collaborazione e volontà di rispetto.

Domande frequenti

In situazioni complesse, come la convivenza con un B&B, avere un amministratore strutturato e presente fa la differenza. Estia offre un servizio completo e trasparente, con interventi rapidi, supporto legale e assistenza costante. 

La nostra priorità è garantire la serenità dei condòmini, anche nei contesti più delicati.