Condominio orizzontale: cos’è, come funziona e come si ripartiscono le spese

Tempo di lettura: 5 minuti

A prima vista può sembrare un insieme di villette indipendenti, magari disposte su più livelli e circondate da un vialetto comune. Nessun palazzo, nessuna scala condivisa, nessun portone. Eppure, anche queste realtà residenziali rientrano a pieno titolo nel perimetro del diritto condominiale: si tratta del cosiddetto condominio orizzontale.

Molto diffuso nei contesti extraurbani e nelle zone residenziali di nuova costruzione, questo modello di coabitazione pone questioni giuridiche e amministrative ben precise: dalla gestione delle parti comuni, al tetto, fino alla ripartizione delle spese. 

Comprendere le regole che governano un condominio orizzontale è fondamentale per evitare conflitti e per tutelare i propri diritti di proprietario.

Definizione di condominio orizzontale secondo il Codice Civile

Il Codice Civile, pur non utilizzando espressamente il termine “condominio orizzontale”, ne contempla pienamente l’esistenza attraverso le disposizioni generali in materia condominiale (artt. 1117 e ss.). 

Si parla di condominio orizzontale quando due o più unità immobiliari, pur essendo costruite una accanto all’altra, spesso con accessi e impianti indipendenti,  condividono una o più parti comuni: vialetti, muri di recinzione, tetti, impianti di illuminazione, reti fognarie ecc.

Non è quindi l’altezza o il numero di piani a determinare la natura condominiale, bensì l’esistenza di beni comuni e l’interdipendenza funzionale tra le proprietà.

Parti comuni nel condominio orizzontale: cosa sono e come si gestiscono

Le parti comuni in un condominio orizzontale sono spesso meno evidenti rispetto a un edificio tradizionale, ma non per questo meno rilevanti. 

Rientrano in questa categoria:

• il suolo su cui sorgono le unità abitative;
• i muri perimetrali di confine;
• il tetto (quando unico);
• le strade o viali interni;
• i cancelli e le recinzioni;
• gli impianti per la distribuzione di energia, acqua, gas;
• l’impianto fognario.

La gestione di queste parti comuni spetta all’assemblea condominiale, che delibera sulle spese, sulle riparazioni straordinarie, sull’eventuale utilizzo delle aree comuni. L’amministratore, se nominato, svolge invece funzioni di esecuzione, coordinamento e conservazione.

Tetto nel condominio orizzontale: proprietà e manutenzione

Uno degli aspetti più delicati nel condominio orizzontale riguarda il tetto. 

Quando più unità abitative sono coperte da un unico tetto continuo (come avviene in molte villette a schiera), esso è da considerarsi parte comune, ai sensi dell’art. 1117 c.c.

La conseguenza è che la manutenzione ordinaria e straordinaria del tetto grava su tutti i proprietari, in proporzione ai millesimi. 

Anche interventi localizzati (come la riparazione di una parte che copre una singola villetta) possono coinvolgere il condominio intero se compromettono l’integrità strutturale o estetica dell’intero tetto.

Diverso il caso in cui ogni unità abbia un tetto indipendente: in tal caso, la proprietà e le spese restano a carico del singolo.

Facciate e decoro architettonico nelle villette a schiera

Anche nel condominio orizzontale la facciata rappresenta un elemento tutelato, specialmente se le unità abitative sono omogenee per stile, colore, materiali. 

La giurisprudenza ha più volte ribadito che interventi arbitrari su elementi visibili dell’edificio (come balconi, rivestimenti, finestre) possono ledere il decoro architettonico, un valore immateriale ma giuridicamente protetto.

I proprietari non possono modificare liberamente le facciate senza autorizzazione dell’assemblea, specie se tali modifiche alterano l’aspetto uniforme dell’edificio. 

Le opere devono essere conformi non solo al regolamento condominiale ma anche alle norme edilizie locali.

A proposito di ciò, leggi anche Rifacimento facciata condominio, è un obbligo?

Ripartizione delle spese nel condominio orizzontale: criteri e tabelle millesimali

Il principio guida della ripartizione delle spese è quello proporzionale al valore dell’unità immobiliare, espresso nei cosiddetti millesimi di proprietà. 

Anche nel condominio orizzontale si applicano le regole generali previste dall’art. 1123 c.c., salvo diversa disposizione del regolamento.

Le spese ordinarie e straordinarie relative a parti comuni (recinzioni, vialetti, impianti) vengono divise in base alle tabelle millesimali approvate. 

In caso di uso differenziato (ad esempio, un vialetto usato solo da alcune villette), le spese possono essere ripartite in base all’effettiva fruizione.

Calcolo dei millesimi in un condominio orizzontale: come funziona

La redazione della tabella millesimale è affidata a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere), che valuta:

• superficie utile di ciascuna unità
• altezza dei locali
• esposizione
• destinazione d’uso
• eventuali pertinenze (giardini, box auto, soffitte).

Nel condominio orizzontale, i valori possono variare notevolmente a seconda della posizione dell’unità (centrale o angolare), delle dimensioni e delle pertinenze. 

Le tabelle millesimali possono essere modificate solo con l’unanimità dei consensi, salvo casi specifici previsti dalla legge.

Sentenze della Cassazione sul condominio orizzontale: cosa dicono i giudici

La Corte di Cassazione ha fornito negli anni numerose interpretazioni utili a delineare i confini del condominio orizzontale. 

Vediamo le più rilevanti.

• Cass. Civ. Sez. II, n. 2046/2006: ha riconosciuto l’esistenza del condominio orizzontale anche senza scale comuni, sulla base della presenza di beni condivisi (tetto, fognature).
• Cass. Civ. Sez. II, n. 19265/2017: ha ribadito che le spese per il tetto devono essere suddivise tra tutte le unità che ne usufruiscono.
• Cass. Civ. Sez. II, n. 7044/2021: ha confermato che anche nelle villette a schiera valgono le regole di tutela del decoro architettonico.

Queste sentenze consolidano l’idea che l’assenza di verticalità non esclude la natura condominiale dell’aggregato abitativo.

Differenze tra condominio orizzontale e verticale

La distinzione principale risiede nella configurazione fisica degli immobili.

• Nel condominio verticale, gli appartamenti sono sovrapposti e condividono scale, ascensori, pianerottoli.
• Nel condominio orizzontale, le unità sono affiancate, con accessi indipendenti, ma condividono elementi strutturali o funzionali.

In termini normativi, però, le differenze sono minime: entrambe le forme seguono le stesse regole codicistiche, a meno che il regolamento condominiale non stabilisca altrimenti.

Quando è obbligatorio l’amministratore nel condominio orizzontale

Secondo l’art. 1129 c.c., la nomina dell’amministratore è obbligatoria se i condomini sono almeno nove, indipendentemente dalla tipologia del condominio. Anche nel condominio orizzontale, dunque, una volta superato questo numero, l’assemblea deve procedere alla nomina.

L’amministratore ha il compito di:

• gestire le spese comuni
• convocare l’assemblea
• curare la manutenzione delle parti comuni
• redigere il rendiconto annuale.

Se non viene nominato, ogni condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere la nomina d’ufficio.

Regolamento condominiale e clausole sulle parti comuni

Il regolamento condominiale è essenziale anche nel contesto orizzontale, poiché disciplina:

• l’uso delle parti comuni
• i divieti e le limitazioni
• le modalità di convocazione dell’assemblea
• la ripartizione delle spese
• eventuali clausole di esclusiva o servitù interne.

In mancanza di un regolamento contrattuale, si applicano le norme del Codice Civile. Tuttavia, è sempre consigliabile adottarne uno personalizzato, che tenga conto delle peculiarità strutturali e funzionali del complesso.

Domande frequenti sul condominio orizzontale

Che si tratti di tetti, recinzioni o vialetti, la gestione del condominio orizzontale richiede precisione e competenza. 

Con Estia hai a disposizione un team specializzato in ogni forma di amministrazione condominiale, attento alle specificità normative e capace di trasformare anche le realtà più complesse in ambienti gestiti con armonia, trasparenza e legalità.