Spese straordinarie del condominio, quali sono e a chi spettano

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Alla stessa maniera di chi vive in una casa singola, anche chi si trova in condominio deve sostenere delle spese periodiche, per assicurare una manutenzione ordinaria dell’intero edificio, del cortile, del giardino e delle parti comuni, più in generale.

Basta pensare alla semplice sostituzione di una lampadina fulminata nelle scale, dell’erba da tagliare in giardino, della pulizia del cortile e così via.

Esistono però situazioni in cui risulta necessario affrontare spese più consistenti, che riguardano la manutenzione straordinaria del condominio.

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Quali sono le spese straordinarie condominiali?

Per “spese straordinarie condominiali” si intendono tutte quelle spese che non rientrano nella manutenzione ordinaria delle parti comuni del condominio, ovvero tutte le spese da sostenere in caso di rottura, rinnovo, riparazione di aree ed elementi necessari per tutti i condòmini.

Rientrano in questa categoria anche le spese causate da circostanze eccezionali, quali ad esempio le calamità naturali → una nevicata abbondante può far crollare il tetto, già poco resistente, dei box auto; un fulmine può colpire e danneggiare il sistema elettrico o quello centralizzato di ricezione dei canali radiotelevisivi e così via.

Per avere più chiara questa definizione, quindi, proviamo a fare un elenco di interventi che rientrano nelle spese straordinarie del condominio.

• Riparazione o rifacimento del tetto
• Riparazione o rifacimento delle scale, del suolo comune, dell’androne, del cortile, dei sottotetti, degli stenditoi, dei garage e della portineria
• Sostituzione del portone e delle cassette postali
• Tinteggiatura interna dell’edificio
• Rifacimento della facciata
• Installazione dell’ascensore ed eliminazione delle barriere architettoniche
• Installazione di impianto elettrico, fognario, idrico, di riscaldamento e del gas, nonché tutti gli accessori e i pezzi a essi annessi (caldaie, tombini, tubi, serpentine, radiatori ecc)
• Installazione di impianti di energia rinnovabile (pannelli fotovoltaici, pale eoliche ecc)
• Installazione di impianti di videosorveglianza
• Installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva (parabole satellitari ecc)
• Realizzazione di parcheggi, parco giochi ecc.

Quorum assemblea condominiale per spese straordinarie

La decisione di eseguire lavori straordinari spetta, naturalmente, ai condòmini.

L’amministratore convoca un’assemblea durante la quale sarà necessario discutere delle opere da eseguire, delle modalità e del conteggio delle spese, in base alle quote millesimali.

Prima di emanare la delibera dell’assemblea condominiale però, è necessario che sia raggiunta la cosiddetta “maggioranza” o, in alcuni casi, l’unanimità per concretizzare quanto discusso insieme.

Secondo l’articolo 1136 del Codice Civile, per far sì che ciò che viene deciso in assemblea sia considerato valido, c’è bisogno della presenza di tanti condòmini che rappresentino la metà del valore dell’edificio, approvando il loro voto per maggioranza dei partecipanti.

Come si ripartiscono le spese

Stabilito quindi che bisogna eseguire lavori straordinari per il condominio, occorre capire in che modo vanno ripartite le spese tra i condòmini.

L’articolo 1123 del Codice Civile dice in merito che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni  deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. 

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne. 

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono  a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.

È facilmente intuibile quindi che le ripartizioni delle spese debbano avvenire basandosi sulle tabelle millesimali, considerando quindi il valore della proprietà dei singoli condòmini e su quanto ciascun condòmino usufruisce di un determinato bene o servizio.

In accordo con tutti i condòmini e seguendo quanto stabilito dalla legge e dal regolamento di condominio, nonché rispettando le deliberazioni assembleari, l’amministratore di condominio è legalmente responsabile dei fondi che raccoglie da ciascuno e della loro gestione. 

Egli inoltre ha l’incarico di ingaggiare le ditte che devono eseguire i lavori ordinari e straordinari, nonché di saldare il loro operato.

Inquilino e proprietario: chi paga le spese straordinarie?

Se il buon senso non sbaglia, non c’è bisogno in questo caso di menzionare leggi, per capire che le spese straordinarie spettano al proprietario di casa e non all’inquilino, a meno che nel contratto di locazione non vengano sottoscritti accordi diversi.

Se le spese ordinarie di manutenzione o riparazione possono riguardare interventi temporanei su elementi e luoghi di cui l’affittuario usufruisce, in quanto occupante dell’immobile e responsabile dell’eventuale deterioramento, le spese straordinarie riguardano invece interventi permanenti, che durano nel tempo.

Pertanto, chi ne trae vantaggio è il proprietario di casa, che rimarrà tale fino a quando non deciderà di vendere il suo immobile.

L’inquilino può decidere (inviando sempre un preavviso scritto e rispettando i tempi stabiliti dalla legge) di trasferirsi altrove, pertanto il beneficio di un lavoro straordinario eseguito sull’immobile in questione resta comunque al proprietario.

Per approfondire, puoi dare un’occhiata anche all’articolo su Quali sono i diritti e i doveri dell’usufruttuario di un immobile.

In questo contenuto, invece, affrontiamo il tema della Pittura delle scale di condominio: scopri se rientra nelle spese straordinarie o meno.