Portiere di condominio: cosa deve e non deve fare

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Il portiere di condominio è un professionista che si occupa della sorveglianza e della manutenzione delle aree comuni di un edificio residenziale. La sua presenza garantisce non solo sicurezza, ma anche una gestione efficiente delle faccende e delle problematiche quotidiane legate alla vita condominiale.

L’assunzione del portiere di condominio avviene tramite delibera dell’assemblea dei condomini, riunione durante la quale i condomini esprimono le loro preferenze e approvano, con la maggioranza, la scelta del candidato.

Il portiere di condominio viene quindi nominato direttamente dall’assemblea dei condomini o dall’amministratore di condominio. 

È compito dell’amministratore gestire il processo di selezione, organizzare eventuali colloqui e presentare i candidati all’assemblea.

Il datore di lavoro del portiere di condominio è quindi il condominio stesso, rappresentato legalmente dall’amministratore. 

Questo significa che il portiere non è impiegato di un singolo individuo, ma dell’intero collettivo dei condomini.

Solitamente inquadrato secondo il “Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro per i dipendenti di proprietari di fabbricati”, il portiere può essere assunto a tempo indeterminato, ma possono esistere anche forme di contratto a tempo determinato, in base alle esigenze del condominio.

È proprio nel contratto che vengono quindi specificati: orari di lavoro, pause, giorni di riposo, e altre specificità legate alla sua professione.

A prescindere dal tipo di contratto, il portiere di condominio ha diritto a un compenso equo, a ferie annuali, a tutele assicurative e previdenziali e al rispetto delle norme sulla salute e sicurezza sul lavoro.

Cosa deve fare il portiere di condominio

I doveri del portiere di condominio sono molteplici e variano a seconda delle specifiche esigenze del condominio in cui opera. Esistono però alcune responsabilità e mansioni comuni che sono generalmente previste dal suo ruolo. 

Vediamo quindi nello specifico quali sono i suoi doveri.

• Sorveglianza e sicurezza → Controllare gli accessi all’edificio, monitorando chi entra e chi esce; sorvegliare le aree comuni per prevenire atti vandalici o comportamenti inappropriati; gestire eventuali sistemi di sicurezza, come allarmi o telecamere di sorveglianza.
• Pulizia e manutenzione delle aree comuni → Mantenere pulite le aree comuni, come corridoi, scale, ingressi, androni e spazi esterni. Svolgere piccole manutenzioni ordinarie o segnalare all’amministratore la necessità di interventi più complessi.
• Gestione dei rifiuti → Assicurarsi che i rifiuti vengano smaltiti correttamente, secondo le normative locali e supervisionare il corretto uso dell’area e dei cassonetti destinati alla raccolta differenziata.
• Assistenza e supporto ai condomini → gestire richieste ed eventuali reclami o segnalazioni dei condomini, per poi inoltrarli all’amministratore.
• Gestione della posta e delle consegne → ricevere e smistare la posta destinata ai condomini; gestire la ricezione di pacchi o consegne per conto dei residenti, quando necessario.
• Comunicazione e collaborazione con l’amministratore di condominio → comunicare regolarmente con l’amministratore su eventuali problemi, esigenze o manutenzioni necessarie.
• Rispetto delle regole condominiali → assicurarsi che le regole del condominio siano rispettate da tutti i residenti e i visitatori; intervenendo in modo appropriato in caso di infrazioni. Ciò include anche il compito di assicurarsi che i parcheggi auto riservati ai condomini non siano occupati indebitamente da terzi.
• Gestione delle emergenze → intervenire in caso di emergenze, come incendi o allagamenti, attivando le procedure di sicurezza appropriate e contattando le autorità competenti, quando necessario.
• Manutenzione del verde (quando previsto) → prendersi cura di eventuali spazi verdi comuni, come giardini, aiuole e piante.

I doveri del portiere possono variare in base alle dimensioni del condominio, alla presenza di servizi aggiuntivi (come una piscina o una palestra), e al regolamento di condominio, calibrato (si spera) sulle esigenze specifiche dei condòmini. Il portiere può anche essere supportato da altri lavoratori o servizi esterni, a seconda delle necessità del condominio, come ad esempio da una ditta di pulizie che regolarmente si occupa della pulizia degli spazi comuni. 

In questo caso i compiti del portiere possono essere di supporto per gli altri lavoratori: far trovare gli spazi accessibili e/o sgombri ecc.

Licenziamento del portiere di condominio

Come avviene per altre figure professionali e per tutti i dipendenti, più in generale, anche il portiere di condominio può essere soggetto a licenziamento. 

Questa eventualità è contemplata nel rispetto delle normative lavorative vigenti e in accordo con le condizioni stabilite dal contratto collettivo nazionale di lavoro che regola la sua categoria professionale.

Le cause di licenziamento del portiere di condominio sono varie e possono essere raggruppate principalmente in due categorie: licenziamento per giusta causa e licenziamento per giustificato motivo.

Il licenziamento per giusta causa si verifica quando il comportamento del portiere è talmente grave da non consentire la prosecuzione, neanche provvisoria, del rapporto di lavoro. 

Il licenziamento per giustificato motivo può avvenire per motivi soggettivi, legati al comportamento non gravemente scorretto del portiere, o per motivi oggettivi, legati alle esigenze del condominio. 

Il licenziamento per giusta causa avviene in alcuni specifici casi:

• Violazione grave dei doveri contrattuali, come ad esempio, gravi negligenze nelle mansioni di sorveglianza o manutenzione, furto, danni alla proprietà condominiale, comportamenti pericolosi per la sicurezza dei condomini.
• Comportamenti illeciti o immorali, come attività criminali, molestie, discriminazione o altre violazioni gravi delle norme legali ed etiche.
• Falsificazione di documenti, come ad esempio la falsificazione di orari di lavoro o di certificati di avvenuta manutenzione.

Il licenziamento per giustificato motivo invece si verifica per:

• inadeguatezza professionale;
• assenze ripetute o ingiustificate, se incidono negativamente sul servizio;
• decisione dell’assemblea condominiale di ridurre le spese condominiali o di automatizzare alcuni servizi precedentemente gestiti dal portiere.

In entrambi i casi, il processo di licenziamento deve seguire le norme stabilite dal contratto collettivo nazionale di lavoro e dalla legislazione italiana, incluse le procedure di comunicazione e, se applicabile, di contestazione. 

Il portiere infatti ha diritto a difendersi e a contestare il licenziamento, se ritiene che non sia stato giustificato.

Quando il portiere di condominio non c’è… 

Il ruolo e la presenza del portiere di condominio possono variare notevolmente a seconda del contesto geografico e delle specifiche esigenze di un determinato condominio. In alcune aree, specialmente nelle grandi città e in edifici di lusso, la figura del portiere di condominio rimane una presenza importante per la gestione e la sicurezza dell’edificio.

È vero anche, però, che nei condomini più piccoli o in aree meno urbane, il ruolo del portiere di condominio è stato ridimensionato o sostituito da altre soluzioni. Questo cambio è dovuto a vari fattori, tra cui costi di gestione e cambiamenti nelle esigenze abitative.

Quando non c’è un portiere nel condominio, alcune delle sue funzioni possono essere gestite in modo diverso.

• Nel caso della sorveglianza, è possibile usufruire di telecamere per videosorveglianza, sistemi di allarme e accessi controllati elettronicamente.
• Nel caso dei servizi di pulizia e manutenzione, come abbiamo già accennato poc’anzi, essi possono essere esternalizzati a ditte specializzate.
• Nella gestione delle questioni quotidiane, nella coordinazione di fornitori di servizi e nella gestione delle comunicazioni con i condomini, l’amministratore di condominio può sostituire il portiere.
• Per le comunicazioni tra condomini e con l’amministratore, è possibile ricorrere a sistemi di comunicazione digitale, come gruppi WhatsApp o piattaforme online, che consentono botta e risposta istantanei.
• In alcuni casi, si può optare per un custode che offre servizi part-time o a rotazione, da scegliere tra i condomini oppure all’esterno.
• Alcuni compiti minori possono essere gestiti dai condomini stessi su base volontaria o a rotazione, specialmente in piccoli condomini.

Sebbene la figura del portiere di condominio sia meno diffusa rispetto al passato, essa non è scomparsa del tutto e rimane una componente importante in molti edifici residenziali. Nei casi in cui non è presente, come abbiamo visto, diverse soluzioni alternative contribuiscono a mantenere le funzioni essenziali di gestione, sicurezza e manutenzione, purché il tutto venga ben organizzato nei dettagli.